Gestion et exploitation : tout savoir sur le LMNP à La Réunion en 2025

Location meublée : quelles sont les obligations du bailleur en LMNP ?

Le LMNP 2025, le bailleur doit proposer un logement décent et meublé conformément au décret n° 2015-981. Cela implique :

• Louer un logement propre, sans risques pour la sécurité ou la santé.
• Respecter la liste des équipements obligatoires (liste juste en dessous)
• Fournir un bail écrit (contrat de location meublée) précisant durée, montant du loyer, dépôt de garantie, charges.
• Proposer un bail d’1 an renouvelable (ou 9 mois non renouvelable pour un étudiant) conformément à la loi Alur.
• Effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner la requalification du bail ou des sanctions. 

Comment meubler un logement pour être conforme au statut LMNP en 2025 ?

Pour qu’un logement soit reconnu comme meublé au sens légal, il doit comporter au minimum ces 11 équipements obligatoires (décret 2015) :

1. Literie avec couette ou couverture
2. Dispositif d’occultation des fenêtres (volets ou rideaux)
3. Plaques de cuisson
4. Four ou micro-ondes
5. Réfrigérateur avec compartiment congélation
6. Vaisselle et ustensiles pour cuisiner et manger
7. Table et sièges
8. Étagères de rangement
9. Luminaires
10. Matériel d’entretien ménager adapté
11. Rideaux ou volets occultant dans chaque pièce de nuit

Penser à un ameublement fonctionnel et esthétique est un plus pour valoriser le bien et limiter la vacance locative, notamment dans un marché comme La Réunion où la demande pour des logements meublés est soutenue.

LMNP en 2025 : louer en direct ou passer par un gestionnaire ?

Deux options s’offrent à vous :

Louer en direct

• Vous gérez vous-même les visites, la rédaction du bail, l’état des lieux, la perception des loyers et la relation avec le locataire.
• Avantages : pas de frais de gestion, relation directe avec le locataire.
• Inconvénients : charge de travail importante, disponibilité requise, complexité administrative (particulièrement si vous n’habitez pas La Réunion).

Passer par un gestionnaire

•  Vous déléguez la gestion locative à un professionnel (agence immobilière ou société de gestion spécialisée en LMNP).
• Avantages : gain de temps, gestion professionnelle, sécurisation des loyers, meilleure attractivité pour les locataires et charges déductibles dans le cadre du régime réel.
• Inconvénients : frais de gestion (5 à 10 % du loyer annuel).

Peut-on faire du Airbnb en LMNP en 2025 ? Ce que dit la loi

Oui, mais sous conditions :

• Le LMNP en 2025, la location saisonnière est autorisée.
• Dans les villes de plus de 200 000 habitants ou zones tendues (à La Réunion, principalement Saint-Denis), une déclaration en mairie est obligatoire.
• Dans certains cas, un changement d’usage peut être exigé si le bien devient une location de courte durée répétée (articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
• Attention à la durée cumulée : dans votre résidence principale, la location courte durée est limitée à 120 jours par an.

LMNP en résidence de services : comment fonctionne le bail commercial ?

Le LMNP en 2025 en résidence de services (résidence étudiante, senior, EHPAD, tourisme) :

• Le propriétaire signe un bail commercial avec un gestionnaire qui sous-loue le logement.
• Le bail est généralement de 9 ou 11 ans, renouvelable.
• Le gestionnaire paie un loyer fixe au propriétaire, qu’il y ait ou non un locataire en place.
• Les charges d’exploitation et d’entretien courant peuvent être partiellement à la charge du propriétaire, selon le bail.
• La revalorisation des loyers est souvent indexée sur l’IRL (indice de référence des loyers).
• À l’expiration du bail, le gestionnaire peut proposer un renouvellement ou résilier le contrat avec préavis. 

Chez Kheops Développement, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape de votre projet LMNP, afin de sécuriser votre investissement et optimiser votre rentabilité à La Réunion.