Effectuer un investissement dans un bien immobilier neuf à la Réunion est un choix stratégique : cela permet de se constituer un patrimoine durable et de bénéficier de nouvelles sources de revenus. Mais, les avantages ne s’arrêtent pas là, puisque, acheter un logement neuf permet aussi de bénéficier d’une défiscalisation immobilière.

Loi Pinel Dom, Loi de location meublée non professionnelle, loi Girardin IS : voici les 3 principaux dispositifs pour réduire vos impôts grâce à l'immobilier de l’Île de la Réunion.

• La loi LMNP

• La loi Girardin

1/ La loi LMNP (location meublée non professionnelle)

Investir en LMNP (en Location Meublée Non Professionnelle) est un dispositif de défiscalisation immobilière. La défiscalisation immobilière en LMNP est applicable dès qu’un investissement est réalisé dans une résidence de services (généralement, cela comprend les résidences de type logement étudiant ou EHPAD-établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), située en France métropolitaine ou dans un Département et Région d’Outre-mer. L’avantage majeur de la location en LMNP est qu’elle n’a pas de plafond sur les loyers, ni concernant les ressources des locataires. La loi LMNP permet à un contribuable français qui achète un logement dans une résidence de services d’être éligible à plusieurs types de réductions de ses impôts :

Pour être éligible au statut de Loueur Meublé Non Professionnel en 2025, plusieurs critères doivent être respectés :

• Revenus locatifs annuels : inférieurs à 23 000 € ou ne représentant pas plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

• Location d'un bien meublé : le logement doit être équipé conformément à la liste minimale définie par décret, assurant au locataire un confort suffisant pour y vivre.

• Inscription au régime fiscal approprié : choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel, en fonction des recettes locatives et des charges déductibles.

Obtenir le statut Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) se fait dès le début de la Location Meublée Non Professionnelle, et il est obligatoire. Pour être inscrit, il faut remplir la déclaration LMNP, via le  formulaire Cerfa P0i qui doit être complété et envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce où est localisé le logement en LMNP. Les échéances pour la déclaration de l’activité sont les suivantes :

• Dans les 15 jours après le début de l’activité de Loueur en Meublé (quel que soit le régime fiscal choisi par le loueur) dans le cas où l’activité de location est commencée au cours d’une année,
• Le plus rapidement possible, si le Loueur en Meublé veut changer de statut, pour passer du régime d'imposition « micro-BIC » au régime « réel simplifié ».

En réponse à votre déclaration d’activité, vous obtiendrez auprès de l’INSEE votre immatriculation en tant que Loueur en Meublé qui est votre numéro de SIRET.

La mise en location d'un logement en LMNP entre dans le cadre fiscal d’une activité commerciale. En s’inscrivant dans le dispositif LMNP, le Loueur Non Professionnel doit choisir le régime d’imposition pour déclarer les revenus en LMNP. Pour déclarer les revenus en LMNP, le propriétaire a le choix entre plusieurs régimes d'imposition, chaque régime étant lié à une déclaration de revenus spécifique :

• Le régime Micro BIC ou régime de la Micro-entreprise : le chiffre d'affaires annuel hors taxe (CAHT) en LMNP doit être inférieur à 77.000 €/an (ou 180.000 €/an dans le cas des hôtels, chambres d’hôtes, gîtes ruraux, ou meublés de tourisme).
  En se déclarant au régime Micro BIC ou au régime de la Micro-entreprise, le Loueur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire qui s’élève à hauteur de 50 % du total des revenus issus de la location en LMNP et des charges qui en découlent (voire de 71% pour les hôtels, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, et les meublés de tourisme). Pour déclarer ses revenus sous ce régime, le Loueur en Meublé doit compléter le formulaire n°2042 C Pro (même s’il a pris l'option pour le versement libératoire) à un rythme mensuel ou trimestriel (libre choix).

• Le régime Réel Simplifié : le CAHT doit être compris entre 77.700 €/an et 238.000 €/an (ou entre 180.000 €/an et 789.000 €/an pour les hôtels, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, et les meublés de tourisme). Le régime Réel Simplifié offre la possibilité de déduire à la fois le montant réel des charges issues de la LMNP, et à la fois l’amortissement du bien immobilier. Ce régime présent généralement plus d’avantages que le régime micro BIC pour les Loueurs en Meublé. Le Loueur en Meublé au régime Réel Simplifié est concerné par le remplissage du formulaire n°2042 C Pro. Il doit aussi faire la déclaration de résultat des BIC n°2031, et renseigner la liasse des tableaux annexes n°2033-A à 2033-G. La déclaration de revenus est annuelle, et s’effectue au 2^e jour ouvré suivant le 1^er mai de l’année.

• Le régime Réel Normal : c’est le seul régime fiscal obligatoire dès que le CAHT en LMNP est supérieur à 238.000 €/ an (ou 789.000 €/an pour les hôtels, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, et les meublés de tourisme). Avec le régime Réel Normal, le Loueur en Meublé doit compléter le formulaire n°2042 C Pro, effectuer la déclaration de résultat des BIC n°2031, et remplir la liasse des tableaux annexes n°2050, n°2051, n°2052, n°2053, n°2059-F, n°2059-G. La déclaration de ses revenus est également annuelle, et se fait au 2e jour ouvré suivant le 1er mai.

Généralement, les loueurs non professionnels choisissent leur régime d’imposition selon le chiffre d’affaires réalisé par la location.  La déclaration de l’activité LMNP doit indiquer le montant de tous les revenus locatifs sous ce statut. Les revenus en LMNP sont joints à la déclaration annuelle des revenus. Tous les formulaires de la déclaration des impôts en LMNP sont aussi disponibles en ligne sur le site Internet du Ministère de l'Action et des Comptes du Publics.

3/ La loi Girardin

La loi Girardin IS (Impôt sur les Sociétés) est un dispositif de défiscalisation immobilière pour les sociétés qui veulent réduire leur impôt sur les sociétés en investissant dans un bien immobilier en Outre-mer. Pour être éligible aux critères de la loi Girardin IS, tels que définis dans l’article 217 undecies du Code Général des Impôts (CGI), il faut : louer le logement nu dans les 6 mois de l'achèvement du programme immobilier. Puis louer le logement durant 6 ans à des personnes qui en font leur résidence principale, faire une déclaration annuelle des opérations réalisées, respecter les plafonds des loyers et des ressources des locataires, respecter les obligations fiscales et sociales du dispositif. La défiscalisation immobilière en loi Girardin permet de bénéficier du crédit d’impôt pour investissement productif outre-mer, un régime juridique spécial du dispositif Girardin IS, qui est défini par l’article 244 quater W du Code Général des Impôts (CGI).  

La défiscalisation immobilière en Girardin IS, grâce au crédit d’impôt pour investissement productif outre-mer, permet à une société de réduire, voire d’annuler son impôt sur les sociétés.
Ce dispositif s’applique dès l’année d’acquisition du logement, en s’appuyant sur le mécanisme du crédit d’impôt.

Les investissements en Outre-mer qui sont pris en compte dans le crédit d'impôt de l'article 244 quater W du CGI sont les investissements productifs enregistrés comme des investissements initiaux et qui concernent :

• L’acquisition ou la construction d’une immobilisation corporelle, amortissable ou neuve ;
• L’acquisition ou la construction d’un immeuble d’exploitation ou d’un immeuble à usage locatif avec option d’achat ;
• Un investissement effectué en crédit-bail ;
• La réhabilitation ou la rénovation d’immeuble.

Selon l'article 244 quater W du CGI, une entreprise est éligible à l’avantage fiscal du crédit d’impôt pour investissement productif outre-mer de la loi Girardin IS si :

• Elle est soumise à un régime réel d'imposition (l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés) ;
• Elle n’est pas en difficulté fiscale ;
• Elle exerce son activité principale dans un DOM et elle effectue l’investissement productif dans un DOM ;
• L'activité de l'entreprise se situe dans un secteur d'activité éligible (industrie, pêche, hôtellerie, tourisme, bâtiment et travaux publics, recherche et développement, artisanat, services informatiques......). Sont exclues du crédit d’impôt, les entreprises déclarant une activité dans les secteurs suivants : Activités associatives ; Activités immobilières ; Activités de loisirs, sportif et culturel ; Activités postales ; Banque, finance et assurance ; Commerce ; Conseil et expertise ; Éducation, santé et action sociale ; Navigation de croisière, location sans opérateur, réparation automobile ; Restauration ; Services fournis aux entreprises.

Ayant rassemblé tous ces critères d’éligibilité, si lors de son dernier exercice clos, l’entreprise a enregistré un chiffre d'affaires inférieur à 20 millions d'euros, alors, le crédit d'impôt pour investissement productif outre-mer est accordé sur option ; cependant, si l’entreprise a enregistré un chiffre d'affaires supérieur à 20 millions d'euros au titre de son dernier exercice clos, l’entreprise est obligatoirement bénéficiaire du crédit d'impôt pour investissement productif outre-mer.

Pour les sociétés transparentes (c'est-à-dire les sociétés qui paient l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés), le taux du crédit d'impôt pour investissement productif outre-mer s’élève à :

• 38,25% de réduction d’impôt, pour une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu en Guadeloupe, Martinique, Réunion ;
• 45,9% de réduction d’impôt, pour une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu en Guyane et à Mayotte ;

35 % de réduction d’impôt, pour une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés (quel que soit le DOM).