Effectuer un investissement dans un bien immobilier neuf à la Réunion est un choix stratégique : cela permet de se constituer un patrimoine durable et de bénéficier de nouvelles sources de revenus. Mais, les avantages ne s’arrêtent pas là, puisque, acheter un logement neuf permet aussi de bénéficier d’une défiscalisation immobilière.

Loi Pinel Dom, Loi de location meublée non professionnelle, loi Girardin IS : voici les 3 principaux dispositifs pour réduire vos impôts grâce à l'immobilier de l’Île de la Réunion.

• La loi Pinel Dom

• La loi LMNP

• La loi Girardin

1/ La loi Pinel Dom

La loi Pinel, entrée en vigueur le  1er septembre 2014, a permis de mettre en place un dispositif de défiscalisation pour tout contribuable français qui achète avant le 31 décembre 2021, un logement neuf, un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou qui fait construire un logement dans un DOM. L’objectif de la loi Pinel Dom est d’offrir une réduction d’impôts à un investisseur dans l’immobilier d’Outre-mer, tout en relançant le marché de l’immobilier du neuf dans les Départements d’Outre-mer (DOM).

Les conditions d’éligibilité pour la loi Pinel Dom sont :

• d’être un contribuable français ou une personne détentrice d'une Société Civile Immobilière (dont la SCI n’est pas soumise à l'impôt sur les sociétés);
• d’effectuer un investissement dans un bien immobilier neuf en Outre-mer, c’est à dire selon les territoires définis par le zonage Pinel B1 (à savoir : La Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna).

En dehors du montant des réductions fiscales, le fonctionnement du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Outre-mer est très proche de la loi Pinel classique. A ce titre, la défiscalisation Pinel Dom débute dès l’année de livraison du programme immobilier, avec, un impératif de location : le logement doit avoir trouvé des locataires dans les 12 mois après l'achèvement qui suivent sa livraison (ou dans les 12 mois après l’acquisition du le logement en cas d’investissement dans un bien immobilier réhabilité ou neuf).

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Dom 2018 permet de bénéficier d’une réduction des impôts de 23%, 29% ou 32% du prix du logement, en fonction de la durée de mise en location du bien immobilier, cette dernière étant de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le taux de réduction varie selon la durée d'engagement de location du logement, avec des taux qui augmentent à mesure que l’engagement dans le temps est élevé.

Au moment d’un investissement locatif en Pinel Dom, l’investisseur choisit une durée d’engagement de mise en location, qui est de 6 ans ou 9 ans. Par la suite, il a la possibilité de prolonger cette durée d’engagement (6 ans ou 9 ans) de 3 ans renouvelable 1 fois.

Pour que le logement remplisse (maison ou appartement) toute les conditions fixées par la loi Pinel Outre-mer, il doit :

• Être localisé dans la zone B1 de Pinel, c’est dans un DROM ;
• Être neuf, en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou rénové ;
• Être conforme aux normes de construction Bâtiment Basse Consommation (BBC), qui sont respectées pour une construction réalisée aux normes énergétiques de la Réglementation Thermique, Acoustique et Aération, dite RTAA DOM (seule l’Île de Mayotte en est exemptée) ;
• Être livré dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
• Avoir été acheté pour maximum 5,500 €/m2 de surface habitable (quelle que soit la localisation en Outre-mer) ;
• Être loué nu ;
• Être loué comme résidence principale à un locataire dont les ressources répondent aux critères du dispositif Pinel Dom 2018 ;
• Avoir un engagement de location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Cependant, l’investisseur doit prendre en compte le plafond de réduction fiscale du dispositif Pinel Dom : l’investissement immobilier est limité à 300.000 € par an (hors frais de notaire). Et, un foyer fiscal ne peut acheter que 2 logements par an en Pinel Dom 2018.

Après avoir investi dans un bien immobilier éligible à la défiscalisation immobilière Pinel Outre-mer 2018, le propriétaire doit ensuite respecter deux plafonds pour la location du logement : le plafond des ressources du foyer fiscal locataire, et le plafond des loyers. Un changement important de la loi Pinel 2018 depuis sa révision, est à l’avantage de l’investisseur et concerne ses locataires : désormais, le bien immobilier peut être loué à un membre de la famille du propriétaire (que ce soit un ascendant ou un descendant) si leurs ressources répondent aux critères d’éligibilités du foyer fiscal en Pinel Outre-mer.

Ce tableau récapitule les différents plafonds de ressources du foyer fiscal locataire, pour que les locataires de votre bien immobilier en Pinel Dom répondent aux conditions d’éligibilités de la loi en 2018 :

Enfin, le propriétaire doit respecter les plafonds du loyer du dispositif Pinel Dom 2018, qui est calculé en prenant en compte la localisation du logement et de la surface du bien immobilier neuf. Le montant du plafond des loyers est revu chaque année et varie selon les territoires des Dom.

* S : surface habitable du logement (quotient arrondi au centième)

2/ La loi LMNP (location meublée non professionnelle)

Investir en LMNP (en Location Meublée Non Professionnelle) est un autre dispositif de défiscalisation immobilière à la Réunion. La défiscalisation immobilière en LMNP est applicable dès qu’un investissement est réalisé dans une résidence de services (généralement, cela comprend les résidences de type logement étudiant ou EHPAD-établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes-), située en France métropolitaine ou dans un Département et Région d’Outre-mer. L’avantage majeur de la location en LMNP est qu’elle n’a pas de plafond ni concernant les loyers, ni concernant les ressources des locataires. La loi LMNP permet à un contribuable français qui achète un logement dans une résidence de services d’être éligible à plusieurs types de réductions de ses impôts :

• Ne pas être concerné par le plafonnement des niches fiscales ;
• Ne pas être imposé sur les revenus locatifs du logement en LMNP, car les revenus locatifs en LMNP sont considérés comme des revenus du patrimoine, qui sont classifiés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
• Pouvoir appliquer un amortissement linéaire sur tous les investissements mobiliers et immobiliers liés au logement (hors terrain) pendant 30 ans, à condition de mettre en location un logement meublé, et loué par locataire durant au minimum 9 ans.

Obtenir le statut Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) se fait dès le début de la Location Meublée Non Professionnelle, et il est obligatoire. Pour être inscrit, il faut remplir la déclaration LMNP, via le  formulaire Cerfa P0i qui doit être complété et envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce où est localisé le logement en LMNP. Les échéances pour la déclaration de l’activité sont les suivantes :

• Dans les 15 jours après le début de l’activité de Loueur en Meublé (quel que soit le régime fiscal choisi par le loueur) dans le cas où l’activité de location est commencée au cours d’une année,
• Le plus rapidement possible, si le Loueur en Meublé veut changer de statut, pour passer du régime d'imposition « micro-BIC » au régime « réel simplifié ».

En réponse à votre déclaration d’activité, vous obtiendrez auprès de l’INSEE votre immatriculation en tant que Loueur en Meublé qui est votre numéro de SIRET.

La mise en location d'un logement en LMNP entre dans le cadre fiscal d’une activité commerciale. En s’inscrivant dans le dispositif LMNP, le Loueur Non Professionnel doit choisir le régime d’imposition pour déclarer les revenus en LMNP. Pour déclarer les revenus en LMNP, le propriétaire a le choix entre plusieurs régimes d'imposition, chaque régime étant lié à une déclaration de revenus spécifique :

• Le régime Micro BIC ou régime de la Micro-entreprise : le chiffre d'affaires annuel hors taxe (CAHT) en LMNP doit être inférieur à 70.000 €/an (ou 170.000 €/an dans le cas des hôtels, chambres d’hôtes, gîtes ruraux, ou meublés de tourisme). En se déclarant au régime Micro BIC ou au régime de la Micro-entreprise, le Loueur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire qui s’élève  hauteur de 50 % du total des revenus issus de la location en LMNP et des charges qui en découlent (voire de 71% pour les hôtels, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, et les meublés de tourisme). Pour déclarer ses revenus sous ce régime, le Loueur en Meublé doit compléter le formulaire n°2042 C Pro (même s’il a pris l'option pour le versement libératoire) à un rythme mensuel ou trimestriel (libre choix).

• Le régime Réel Simplifié : le CAHT doit être compris entre 70.000 €/an et 238.000 €/an (ou entre 170.000 €/an et 789.000 €/an pour les hôtels, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, et les meublés de tourisme). Le régime Réel Simplifié offre la possibilité de déduire à la fois le montant réel des charges issues de la LMNP, et à la fois l’amortissement du bien immobilier. Ce régime présente généralement plus d’avantages que le régime micro BIC pour les Loueur en Meublé. Le Loueur en Meublé au régime Réel Simplifié est concerné par le remplissage du formulaire n°2042 C Pro. Il doit aussi faire la déclaration de résultat des BIC n°2031, et renseigner la liasse des tableaux annexes n°2033-A à 2033-G. La déclaration de revenus est annuelle, et s’effectue au 2^e jour ouvré suivant le 1^er mai de l’année.

• Le régime Réel Normal : c’est le seul régime fiscal obligatoire dès que le CAHT en LMNP est supérieur à 238.000 €/ an (ou 789.000 €/an pour les hôtels, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, et les meublés de tourisme). Avec le régime Réel Normal, le Loueur en Meublé doit compléter le formulaire n°2042 C Pro, effectuer la déclaration de résultat des BIC n°2031, et remplir la liasse des tableaux annexes n°2050, n°2051, n°2052, n°2053, n°2059-F, n°2059-G. La déclaration de ses revenus est également annuelle, et se fait au 2e jour ouvré suivant le 1er mai.

Généralement, les loueurs non professionnels choisissent leur régime d’imposition selon le chiffre d’affaires réalisé par la location.  La déclaration de l’activité LMNP doit indiquer le montant de tous les revenus locatifs sous ce statut. Les revenus en LMNP sont joints à la déclaration annuelle des revenus. Tous les formulaires de la déclaration des impôts en LMNP sont aussi disponibles en ligne sur le site Internet du Ministère de l'Action et des Comptes du Publics.

3/ La loi Girardin

La loi Girardin IS (Impôt sur les Sociétés) est un dispositif de défiscalisation immobilière pour les sociétés qui veulent réduire leur impôt sur les sociétés en investissant dans un bien immobilier en Outre-mer. Pour être éligible aux critères de la loi Girardin IS, tels que définis dans l’article 217 undecies du Code Général des Impôts (CGI), il faut : louer le logement nu dans les 6 mois de l'achèvement du programme immobilier, louer le logement durant 6 ans à des personnes qui en font leur résidence principale, faire une déclaration annuelle des opérations réalisées, respecter les plafonds des loyers et des ressources des locataires, respecter les obligations fiscales et sociales du dispositif. La défiscalisation immobilière en loi Girardin permet de bénéficier du crédit d’impôt pour investissement productif outre-mer, un régime juridique spécial du dispositif Girardin IS, qui est défini par l’article 244 quater W du Code Général des Impôts (CGI). Ce dispositif fiscal particulier est uniquement valable pour un investissement productif situé dans les DOM, et effectué avant le 31 décembre 2020.  

La défiscalisation immobilière en Girardin IS via le crédit d’impôt pour investissement productif outre-mer permet à une société de réduire, voire d'annuler, son impôt sur les sociétés, dès l'année de l'acquisition du logement,  grâce au recours au crédit d'impôt.

Les investissements en Outre-mer qui sont pris en compte dans le crédit d'impôt de l'article 244 quater W du CGI sont les investissements productifs enregistrés comme des investissements initiaux et qui concernent :

• L’acquisition ou la construction d’une immobilisation corporelle, amortissable ou neuve ;
• L’acquisition ou la construction d’un immeuble d’exploitation ou d’un immeuble à usage locatif avec option d’achat ;
• Un investissement effectué en crédit-bail ;
• La réhabilitation ou la rénovation d’immeuble.

Selon l'article 244 quater W du CGI, une entreprise est éligible à  l’avantage fiscal du crédit d’impôt pour investissement productif outre-mer de la loi Girardin IS si :

• Elle est soumise à un régime réel d'imposition (l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés) ;
• Elle n’est pas en difficulté fiscale ;
• Elle exerce son activité principale dans un DOM et elle effectue l’investissement productif dans un DOM ;
• L'activité de l'entreprise se situe dans un secteur d'activité éligible (industrie, pêche, hôtellerie; tourisme, bâtiment et travaux publics; recherche et développement, artisanat, services informatiques......). Sont exclues du crédit d’impôt, les entreprises déclarant une activité dans les secteurs suivants : Activités associatives ; Activités immobilières ; Activités de loisirs, sportifs et culturelles ; Activités postales ; Banque, finance et assurance ; Commerce ; Conseil et expertise ; Éducation, santé et action sociale ; Navigation de croisière, location sans opérateur, réparation automobile ; Restauration ; Services fournis aux entreprise.

Ayant rassemblée tous ces critères d’éligibilité, si lors de son dernier exercice clos, l’entreprise a enregistré un chiffre d'affaires inférieur à 20 millions d'euros, alors, le crédit d'impôt pour investissement productif outre-mer est accordé sur option ; cependant, si l’entreprise a enregistré un chiffre d'affaires supérieur à 20 millions d'euros au titre de son dernier exercice clos, l’entreprise est obligatoirement bénéficiaire du crédit d'impôt pour investissement productif outre-mer.

Pour les sociétés transparentes (c'est-à-dire les sociétés qui paient l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés), le taux du crédit d'impôt pour investissement productif outre-mer s’élève à :

• 38,25% de réduction d’impôt, pour une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu en Guadeloupe, Martinique, Réunion ;
• 45,9% de réduction d’impôt, pour une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu en Guyane et à Mayotte ;

35 % de réduction d’impôt, pour une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés (quel que soit le DOM).