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Mise à jour le 19 mars 2024
Se lancer dans l'investissement immobilier est une aventure qui tente de nombreux Français, mais qui par la même occasion peut faire peur, en raison de l'engagement qu'il requiert. Cependant, un investissement dans un logement étudiant serait parfait pour se lancer dans l'immobilier. En effet, ce type de bien est fortement recherché par les jeunes locataires, que ce soit en métropole, ou outre-mer.
Lorsqu'on se lance dans l'investissement immobilier, on n'est pas toujours au fait des subtilités de ce domaine. C'est pourquoi investir dans un logement étudiant serait un excellent début, tant ce type d'opération est simple et plus rentable. De plus, il apporte bien des avantages, notamment en termes de fiscalité.
Un taux d'occupation élevé
Investir dans une résidence étudiante est la garantie de trouver facilement des locataires pour votre bien. En effet, les étudiants sont très nombreux à rechercher des logements chaque année, et ils y éprouvent énormément de difficultés, tant la demande est supérieure à l'offre. L'opportunité mérite donc d'être saisie pour un investisseur, car cette situation assure un taux d'occupation élevé, synonyme de perception de loyer constant.
Défiscalisation avec le statut LMNP
Concernant les avantages fiscaux, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien en optant pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et faire des économies d'impôts sur les recettes locatives. Un investissement locatif dans une résidence étudiante avec le statut LMNP vous donne deux choix fiscaux : vous pouvez d'une part opter pour le régime Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et d'autre part opter pour le dispositif Censi-Bouvard.
Le BIC permet une défiscalisation ou une plus faible imposition de vos revenus pour une durée pouvant excéder les 20 ans. Le dispositif Censi-Bouvard permet quant à lui une réduction d'impôts de 11% du prix de revient répartie sur 9 ans et plafonnée à 300.000€, un remboursement de la TVA (qui correspond à 20% du prix d'achat), et un report du solde de la réduction d'impôts sur les 6 années qui suivent.
Défiscalisation avec la loi Pinel
Si vous avez décidé d'investir dans l'immobilier neuf, et plus précisément de faire l'acquisition d'un logement étudiant neuf, alors vous pouvez espérer bénéficier de la défiscalisation offerte par le dispositif Pinel. Pour ce faire, le bien acheté doit être neuf, respecter les normes énergétiques actuelles, et se situer dans une des zones Pinel pour être éligible à la loi Pinel. Ce bien doit ensuite être loué pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyers et de ressources correspondant à la zone dans laquelle le logement se situe.
En métropole, la loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction fiscale de 6%, 9% ou 12%, en fonction de la durée de la location. Cette réduction est plus importante si le bien acquis se trouve en dehors de l'hexagone, plus précisément dans les départements d'outre-mer (La Réunion, la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane) et dans les collectivités d'outre-mer (îles Wallis et Futuna, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Polynésie française, Nouvelle-Calédonie). La loi Pinel est idéale pour percevoir une rente sous forme de loyers à long terme, et pour constituer un patrimoine.
Pour réussir votre investissement locatif, nous vous conseillons de ne pas tout miser sur la réduction fiscale. En effet, de nombreux autres critères doivent être pris en considération avec autant d'importance afin de vous assurer que votre investissement sera vraiment rentable. Le choix d'un bien en fonction de son éligibilité à un dispositif fiscal ne doit donc être qu'un argument parmi tant d'autres.
Ne vous précipitez pas sur l'achat d'un logement étudiant bien placé et à un prix raisonnable sans prendre en considération l'état du marché dans lequel le bien se trouve. Il est en effet important de vérifier si le marché local n'est pas déjà saturé, si les offres ne sont pas déjà trop nombreuses. Pour la location d'un logement étudiant, assurez vous que la ville où se situe le bien qui vous intéresse est une ville étudiante à fort potentiel locatif. Le choix d'une ville ayant une dynamique économique positive serait également un réel atout.
L'emplacement du logement doit être choisi en fonction des besoins des futurs locataires, et non en fonction de vos préférences. Vous devez donc éviter d'investir dans une ville juste parce que celle-ci vous plait, mais vous devriez plutôt opter pour une ville où la demande locative est nettement supérieure à l'offre. Pensez également à choisir un emplacement à proximité des lieux d'étude, des commerces et des transports en commun afin de répondre aux besoins des étudiants qui loueront votre logement.
Bien qu'il soit possible de financer comptant un investissement dans l'immobilier locatif, la méthode de financement la plus simple et la plus utilisée est le prêt immobilier. Ce type de crédit vous permet de devenir propriétaire d'un logement étudiant sans avoir à le payer cash. Il vous sera alors possible de financer le bien, et par la même occasion réserver une partie de votre finance pour des placements sur d'autres supports par exemple.
Un investissement immobilier à crédit présente également l'avantage de proposer un taux d'intérêt du prêt généralement inférieur au taux de rendement brut de l'investissement. Par conséquent, en cumulant le rendement locatif et la rentabilité en capital, le coût de l'emprunt sera nettement inférieur à la rentabilité nette globale, rendant ainsi votre investissement locatif plus rentable.
Un crédit immobilier permet aussi de bénéficier d'une fiscalité optimisée. En effet, les intérêts d'emprunt peuvent être déductibles des loyers lorsque ces derniers sont déclarés aux impôts. Cet avantage est par ailleurs accessible aussi bien aux investisseurs en location meublée qu'en location vide.
La Réunion représente une véritable terre d'opportunités pour les investisseurs en logement étudiant. En effet, la demande locative pour ce type de logement est très importante sur l'île, notamment en raison d'une population majoritairement jeune, et d'un développement massif des établissements supérieurs. En effet, plus de 50% de la population réunionnaise est âgée de moins de 30 ans, et les étudiants y sont en nombre considérable.
En plus des étudiants déjà présents, d'autres viennent des îles voisines de l'océan Indien pour y faire leurs études. Par conséquent, les jeunes à la recherche de logement sont de plus en plus nombreux chaque année, et pourtant, l'offre locative n'arrive pas à suivre. Plusieurs programmes immobiliers ont cependant vu le jour afin de pallier ce problème, et n'attendent que des investisseurs pour faire l'achat des logements proposés.
Les arguments pouvant inciter un particulier à investir à la Réunion sont nombreux. D'abord, compte tenu de l'importance de la demande, l'investisseur peut être sûr de trouver un locataire pour son bien, et de percevoir un loyer 12 mois par an. Ensuite, le découpage des vacances scolaires (6 semaines en été, 6 semaines en hivers) fait que les étudiants qui ont réussi à trouver un logement le garde à l’année. Pour terminer, les projets immobiliers à la Réunion sont éligibles aux divers dispositifs apportant des avantages fiscaux.
On peut citer en exemple le statut LMNP qui conviendrait parfaitement à un particulier faisant ses premiers pas dans l'investissement immobilier, puisque les démarches sont facilitées, et qu'il pourra confier la gestion de son bien à des professionnels (grâce à la gestion locative de la Réunion).
La loi Pinel Outre-mer est quant à elle plus avantageuse par rapport à celle de la métropole, puisque la réduction d'impôt qu'elle offre est bien plus importante. L'achat d'un logement étudiant Pinel donne en effet accès à une défiscalisation de 20%, 23% et 25% pour une location d'une durée respective de 6, 9 ou 12 ans pour 2024.
