Tout savoir sur la loi Girardin IS

Chapitre

Introduction

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation qui permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt, lorsqu’ils investissent en outre-mer. Il y a plusieurs types d’investissement possibles, car la loi offre différentes possibilités, dont le Girardin IS.

On retrouve précisément 4 différents volets proposés par la loi Girardin, le premier permet d’investir dans des matériels industriels (Girardin industriel G3F), le second permet de financer des projets énergétiques (Girardin New Energy), le troisième permet aux investisseurs particuliers de réaliser un investissement locatif (Girardin logement social G3F), et le dernier, le Girardin IS, permet aux entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés de défiscaliser sur des opérations industrielles ou sur des projets d’investissement locatif.

C’est quoi la loi Girardin IS ?

La loi Girardin IS est ainsi le seul dispositif de défiscalisation immobilière qui permet à une entreprise française de réduire ses impôts sur les sociétés. En même temps, l’entreprise va participer au redressement de la situation en outre-mer, où on rencontre un fort déficit en logements sociaux. Elle va alors financer la construction ou l’acquisition d’un logement à loyer intermédiaire neuf dans les DOM-TOM. Celui-ci va être mis en location durant 6 ans en respectant certains plafonds en termes de ressources (les locataires) et de loyers.

Actuellement, il se trouve que la loi Girardin IS reste encore assez mal connue. Pourtant, sa première mise en application date déjà de janvier 2003. Cela représente un réel avantage pour les entreprises qui souhaiteraient profiter de ce dispositif de défiscalisation immobilière, étant donné que le « marché » est encore très ouvert. Lorsqu’on sait que ce dispositif permet de déduire 100% du plafond défiscalisable de l'acquisition d’un bien immobilier neuf ou en état de futur achèvement (VEFA), on ne peut qu’être curieux et on désire tout connaître sur cette fameuse loi. Justement, nous vous proposons de retrouver ci-dessous tout ce qu’il y a à savoir.

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Les conditions requises

Bien entendu, il a fallu fixer certaines conditions d’éligibilités, aussi bien du côté des investisseurs (entreprises) que des logements pouvant être concernés par le dispositif. Toutes les conditions sont spécifiées dans l’article 217 undecies du Code Général des Impôts. Il est à noter que, comme l’investissement locatif va concerner le secteur intermédiaire, certaines conditions sont aussi à observer du côté des locataires. En effet, des conditions de ressources ainsi que des plafonds de loyer entrent en jeu.

Les conditions pour l’investisseur

Il se trouve que les conditions pour l’investisseur, c'est-à-dire l’entreprise, sont assez souples. Cela dans le but de permettre à un grand nombre de contribuables d’investir dans les DOM-TOM. Il faut simplement que l’entreprise soit française, métropolitaine, et qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés. Aucun critère en rapport avec le chiffre d’affaires n’a été défini, aucun secteur d’activité n’a été spécifié, et il n’y a pas non plus de nombre minimal ou maximal de salariés. Toutefois, les sociétés qui sont concernées par l’impôt sur le revenu ne peuvent donc pas profiter de la loi Girardin IS.

Pour investir en Girardin IS dans les DOM-TOM, l’entreprise peut procéder de manière directe, ou de manière indirecte en créant une filiale en société civile immobilière (SCI). Ces deux méthodes sont différentes, dans la mesure où la défiscalisation est acquise :

une fois le logement livré, dans le cas d’un investissement direct de l’entreprise.
une fois que le capital a été augmenté, dans le cas d’un investissement indirect via une filiale SCI. Il n’est donc pas obligé d’attendre la livraison du logement. Cela laisse à l’investisseur une plus grande marge de manœuvre dans la sélection du logement à acheter. En effet, le délai pour acquérir un logement est de 12 mois après que le capital ait été augmenté.

Les conditions pour le logement

Tous les volets de la loi Girardin ont pour objectif de redynamiser les territoires outre-mer, aussi bien dans le secteur industriel que dans celui de l’immobilier. Cela va sans dire, en ce qui concerne le Girardin IS, il faut donc que le logement se situe dans un département, une région ou une collectivité d’outre-mer.

Voici une petite liste non exhaustive des DOM-TOM (ou DROM-COM) éligibles :

La Réunion
La Guadeloupe
La Martinique
La Guyane
Mayotte
Saint-Pierre-et-Miquelon
Saint-Barthélemy
Wallis-et-Futuna
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Terres australes et antarctiques françaises

À part la localisation géographique, il y a aussi un critère de qualité : il faut que le logement soit neuf, ou en état de futur achèvement (VEFA).

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Il y a aussi quelques conditions liées à la location du logement. Il faut que :

le logement soit loué sans meuble, c'est-à-dire loué vide.
le logement soit loué au plus tard 12 mois suivant son acquisition ou sa livraison dans le cas d’une VEFA (vente en état de futur achèvement).
le logement soit loué pendant au moins 6 ans.
le logement soit loué à titre de résidence principale pour les locataires
le loyer soit encadré et plafonné
les ressources financières des locataires soient encadrées et plafonnées.
les titres soient conservés par le souscripteur durant au moins 5 ans, si le montage fiscal choisi est une souscription au capital d’une autre société soumise à l’IS.

Ainsi, il y a également des plafonds à observer, aussi bien du côté des locataires (plafonds de ressources) que du logement (plafond de loyer). Pour l’année 2024, voici les chiffres :

plafonds de loyer, peu importe le montant de l’investissement :

192 euros par mètre carré par an (hors charge et hors TVA)	pour les DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte
232 euros par mètre carré par an (hors charge et hors TVA)	Pour la Polynésie Française, les Iles Wallis et Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon, et la Nouvelle-Calédonie

plafonds de ressources en euros (baux conclus en 2024)

Foyer	DOM, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Mayotte	Terres australes et antarctiques françaises, Nouvelle-Calédonie, les Iles Wallis et Futuna, la Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon
Personne seule	35 111 €	33 040 €
Couple	64 929 €	61 102 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	68 684 €	64 633 €
Personne seule ou couple avec deux personnes à charge	72 441 €	68 169 €
Personne seule ou couple avec trois personnes à charge	77 457 €	72 888 €
Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge	82 476 €	77 611 €
Majoration par personne à charge	+ 5 274 €	+ 4 963 €

À noter que les ressources prises en compte sont annuelles, et correspondent aux revenus imposables nets de l’année précédant la conclusion du bail.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Ainsi, ce volet de la loi Girardin, le Girardin IS, permet aux sociétés soumises à l’IS de bénéficier d’un avantage fiscal, en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif. Il s’agit notamment de la possibilité pour ces dernières de réduire leur impôt sur les sociétés. En fonction du montant investi, le Girardin IS a même le pouvoir d’effacer complètement l’impôt sur les sociétés à payer. En effet, elle permet de déduire une grande partie de la valeur du bien immobilier. Depuis 2023, un plafond a été instauré limitant ainsi à 2910 € HT / m² le montant déductible. Donc si l’entreprise décide par exemple d’investir la totalité de son bénéfice imposable, elle va tout simplement "gommer" ce montant plafonné de son impôt sur les sociétés.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple. Si une société a sorti un bénéfice imposable de 200.000 euros, son impôt sur les sociétés avoisinera les 50.000 euros. Toutefois, la société a choisi d’investir ces 200.000 euros en se portant acquéreur d’un logement de 52 m² dans les DOM-TOM, grâce à un montage en Girardin IS. Grâce à ce procédé, la société va tout simplement diminuer son résultat imposable à 48 680 € et réduire son impôt sur les sociétés12 170 €.

La société peut encore, en plus de cela, amortir le bien sur la durée, malgré la déduction sur le prix d’achat. Elle peut donc créer un déficit fiscal qu’elle pourra reporter sur plusieurs années. Il n’y a pas non plus de limitation dans le temps, et elle pourra réduire sa base imposable sur plusieurs exercices et dans certains cas, sur les exercices antérieurs. C’est ce que l’on appelle le « carry back ». Mais attention, l’administration fiscale n’est pas friande de ces « carry back » et cela peut facilement déclencher des contrôles fiscaux.

Pour résumer, voici donc une petite liste des avantages fiscaux :

Possibilité de déduire la majeure partie de la valeur du bien immobilier
Possibilité de réduire l’impôt sur les sociétés de 25%
Possibilité de créer un déficit fiscal
Possibilité de reporter ce déficit fiscal sur plusieurs années, sans limitation de temps, voir sur les années antérieures.

Préparer son projet de défiscalisation en loi Girardin IS

Bien entendu, acheter un logement ne s’improvise pas. Il y a des sommes importantes en jeu, raison pour laquelle il ne faut absolument pas se rater. Plusieurs points sont à étudier, à commencer par la définition du montage fiscal à réaliser.

Définir le montage fiscal réalisé

Comme dit plus haut, l’investisseur (l’entreprise ou la société) a le choix entre un investissement direct et un investissement indirect.

Dans le cas d’un investissement direct, l’entreprise achètera directement le logement ou l’appartement, et s’occupera de le faire louer à une ou des personnes physiques. La réduction d’impôt sera effective une fois le logement neuf acquis, ou une fois le logement livré, dans le cas d’une VEFA.
Dans le cas d’un investissement indirect, l’entreprise peut, soit investir dans une société de personne (SCI, SCS, SNC), soit souscrire au capital d’une autre société soumise à l’IS. Dans les deux cas, ce sera la société « filiale » qui va s’occuper de l’achat et de la mise en location.

Si l’entreprise opte pour un investissement direct, la réduction d’impôt est effective à compter de l’augmentation du capital de la société filiale. Les investisseurs disposent d’un délai de 12 mois à partir de cette augmentation de capital pour trouver le bon logement. Ils ont ainsi une marge assez confortable, contrairement aux entreprises qui ont choisi l’investissement direct.

Anticiper la demande locative

Le succès d’un investissement locatif en loi Girardin IS dépend essentiellement de la demande locative sur les lieux. Mais avant toute chose, il faut faire en sorte d’acquérir un bien immobilier qui pourra se louer facilement. On va en parler un peu plus bas. Ensuite, il faut également bien choisir sa cible.

Est-il mieux d’opter pour de petites surfaces pour cibler les étudiants ? Dans ce cas, n’oubliez pas que ces derniers ne constituent pas une cible durable. En effet, une fois leurs études terminées, ils s’en iront. Cependant, les étudiants sont particulièrement nombreux et peuvent être remplacés par d’autres au fil des années. Attention aux vacances locatives dans ce cas, durant l’été.

Un autre choix est aussi d’opter pour un logement au format appartement(s), qui sera apprécié par les familles. Opter pour un investissement en villa, permet un locataire en famille plus stable.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que le projet va s’étaler sur 6 ans, et que le logement devra être loué durant toute cette période.

Le prix

Comme il s’agit d’investissement, on doit obligatoirement parler de prix. Bien entendu, chaque logement aura son prix. Mais tout dépendra de votre budget. Dans tous les cas, la rentabilité va en dépendre. Attention, ici, il n’est pas question de rente, car l’objectif de l’investisseur est essentiellement de réaliser un bénéfice fiscal. Il faut plutôt raisonner en rentabilité fiscale. Si l’entreprise veut créer un certain déficit fiscal pouvant être reporté sur plusieurs années d’exercices, le mieux sera pour elle d’investir une somme assez conséquente.

Certaines entreprises font même le choix d’emprunter afin d’obtenir le budget nécessaire. Cette option est aussi très intéressante en loi Girardin IS, dans la mesure où l’on peut emprunter sans apport, et que tous les intérêts sont déductibles.

Le choix du programme

Le choix du logement à acquérir est l’une des plus grandes bases de tout investissement locatif, même si l’objectif premier reste de réaliser un gain fiscal. Comme le logement doit être loué durant 6 ans, autant choisir un logement qui pourra se louer facilement. Parmi les critères à étudier, on a donc la localisation du bien immobilier. Il sera mieux d’opter pour un logement implanté dans un territoire à forte demande locative. Voici quelques facteurs pouvant aider :

Ville dynamique
Population croissante
Population estudiantine importante
Adresse à proximité de transports en commun et de bassins d’emploi

Bien entendu, il faut effectuer une bonne étude de marché sur les lieux. Voilà pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel local, qui connaît bien le marché de l’immobilier sur place, et qui sera plus à même d’étudier les différents programmes disponibles.

Le choix du promoteur

Cela nous amène au point suivant, le choix du promoteur. Rappelons qu’il s’agit d’investir une somme d’argent assez conséquente. Bien entendu, les risques existent. Mais si l’on prend soin de mettre en place un projet bien étudié et solide en tout point, il n’y a pas de raison pour que l’objectif fiscal ne soit pas atteint. Choisir le bon promoteur est alors une étape cruciale. Pour faire le bon choix, voici quelques conseils :

Choisir un promoteur qui a de l’expérience, afin que vous puissiez analyser ses précédentes constructions.
Choisir un promoteur qui est à l’écoute et qui pourra vous renseigner sur toutes les questions qui vous intéressent (la conformité du logement, les différentes caractéristiques du bien, les processus de construction, la délivrabilité et les délais dans le cas d’un logement en état de futur achèvement ou VEFA, etc.).
Choisir un promoteur renommé, et de préférences implantés sur le territoire de l’investissement. Aujourd’hui, il est assez facile de se renseigner sur la réputation d’un promoteur et sur les retours d’expérience des précédents clients. Certains promoteurs peuvent avoir remporté des prix, ce sera un plus pour vous, un indice vous permettant d’apprécier leur savoir-faire.
Choisir un promoteur qui offre des garanties, par exemple en cas de retard de livraison, ou par rapport à la qualité du logement neuf livré. Attention également aux assurances dommage ouvrage et garantie financière d’achèvement.

Organiser sa gestion locative

Puisque l’investissement se trouve dans les DOM-TOM, il faudra absolument déléguer la gestion locative du logement si votre entreprise n’est pas implantée sur le territoire. Certes, si la société choisit de créer une filiale sur les lieux pour les besoins de l’investissement, cette dernière pourrait éventuellement s’en occuper. Cependant, le fait de déléguer la gestion locative d’un bien n’est pas si coûteux que ça. On parle de 5 à 10% du loyer, ce qui n’est pas si cher payer en contrepartie de tous les avantages que cela peut procurer.

Entre autres, on pourrait citer :

La tranquillité : vous (ou plutôt la filiale) ne serez plus embêté pour les différentes tâches à accomplir (gestion des locataires, gestion des petits et des gros travaux, gestion des litiges, etc.).
Le gain de temps : comme on dit, le temps c’est de l’argent. Aussi, tout le temps nécessaire pour gérer tous les aspects de la location pourra être alloué à d’autres activités.
Avoir un projet autonome : si vous choisissez de déléguer la gestion locative de votre bien, vous n’aurez pratiquement plus rien à faire, et votre projet deviendra autonome.
Votre entreprise sera dégagée de toute tâche administrative et financière.
Vous êtes sûr que le projet est en parfaite légalité avec l’administration fiscale.

Pour ce faire, il faudra donc bien choisir le professionnel à qui confier la gestion locative de votre bien. Votre promoteur immobilier, ou encore le professionnel avec qui vous allez mettre en place votre montage fiscal, pourront vous renseigner sur le bon professionnel à choisir. En effet, ces professionnels connaissent bien le territoire où vous souhaitez investir. Ils pourront être de très bons conseils. Il se peut même que ces professionnels offrent cette prestation parmi les services qu’ils proposent.

Simuler un investissement locatif en loi Girardin IS

La simulation d’un investissement locatif en loi Girardin IS reste particulièrement simple, puisque l’objectif premier est de réaliser un gain fiscal. Pour cela, la règle est la même :

On peut déduire la majeure partie du montant de l’achat sur le bénéfice imposable
On économise 25% de l’investissement
On peut créer un déficit fiscal que l’on pourra reporter sur les années suivantes ou précédentes dans certains cas.

Pour prendre un exemple sur ce dernier point, soit une entreprise qui réalise un résultat comptable de 50.000 euros chaque année. Elle décide d’investir en loi Girardin IS à hauteur de 300.000 euros. Avec un tel investissement, l’entreprise se crée un déficit fiscal qu’elle pourra reporter sur plusieurs années. Plus précisément, elle bénéficiera d’un résultat fiscal de 0 euro, et ce pendant 6 ans.

Ainsi, la loi Girardin IS permet à une entreprise de réduire son impôt sur les sociétés, tout en participant à la redynamisation des DOM-TOM sur le secteur des logements sociaux. Les avantages fiscaux proposés par la loi sont assez conséquents. Aussi, toute entreprise réalisant des bénéfices devrait étudier de près cette opportunité. Bien entendu, cela reste une opération à risque. Raison pour laquelle il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel qui maîtrise tous les tenants et aboutissants d’un tel projet, afin de vous garantir l’atteinte de votre objectif. N’hésitez pas à prendre contact, et à exposer votre projet.

Enfin, il faut noter qu’un investissement en loi Girardin IS est dit « one shot », cela permet de bénéficier de la réduction d’impôt de manière immédiate, plus précisément, dès l’année qui suit l’investissement. Autre point important, l’investissement est à fonds perdu. La société sur place qui a procédé à l’achat pourra devenir propriétaire du bien immobilier pour un coût symbolique de 1 euro, une fois le projet à terme. Par contre, après les 6 années de détention obligatoire, l’un des dirigeants pourra aussi récupérer le bien, pour en faire un bien personnel.

Crédit photo: Loic Baquet/ Flickr