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Fiscalité LMNP : bien comprendre les avantages fiscaux

de L'équipe Kheops Développement

En louant un ou plusieurs logement(s) meublé(s), le propriétaire peut obtenir le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Dans ce cadre, les revenus locatifs sont soumis à des règles différentes de la location de logements vides. Investir en LMNP permet de bénéficier d’un cadre fiscal très favorable.

Afin de pouvoir être immatriculé en tant que LMNP, les recettes dégagées par les locations doivent être inférieures à 23 000 € par an, ou représenter moins de la moitié des revenus totaux du ménage. Par ailleurs, le logement loué doit être meublé selon une liste définie précisément par la loi Alur, depuis le mobilier classique jusqu’à la vaisselle, en passant par la literie ou encore les ustensiles de ménage. En d’autres termes, le local doit être habitable immédiatement et posséder l’ensemble du matériel garantissant des conditions normales de confort.

Pourquoi la fiscalité en LMNP est-elle particulièrement avantageuse ? Quels sont les régimes fiscaux existants ? Comment réduire son imposition ?

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Quel régime fiscal choisir ?

Le régime fiscal LMNP est distinct de la location vide. En effet, les revenus locatifs sont fiscalisés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non en tant que revenus fonciers.

Le propriétaire a le choix entre deux régimes d’imposition :

  • Le micro BIC.

Lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 € par an, ce régime est appliqué par défaut. Cette fiscalité a pour avantage sa simplicité : un abattement de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs. De ce fait, aucun déficit n’est possible.

Exemple : un appartement est loué 500 € par mois. Calcul : (500 € x 12 mois) x 50 % = 3 000 €. Le montant imposable est donc de 3 000 €.

Pour la location de meublés de tourisme, de chambres d’hôte ou de gîtes, le plafond de recette est porté à 170 000 € par an et l’abattement forfaitaire est de 71 %.

  • Le régime réel.

Ce régime s’applique dès lors que les recettes excèdent 70 000 € par an, ou sur option avant le 1er février pour l’année fiscale à venir. En choisissant ce régime, le loueur peut déduire l’ensemble de ses charges, mais également de ses amortissements. Si un déficit apparaît, il est reportable sur les loyers encaissés des années suivantes. Il s’agit généralement du régime qui permet d’alléger l’imposition de façon optimale.

Exemple : location d’un appartement 500 € par mois. Charges annuelles (assurance, intérêts d’emprunt, réparations, frais de gestion, etc) et amortissements : 3 600 €. Calcul : (500 € x 12 mois) - 3 600 € = 2 400 €. Le montant soumis à imposition est de 2 400 €.

À noter : l’investissement en LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales établi à 10 000 € pour l’année 2019.

Comment déduire des amortissements ?

Dans le cadre du régime réel du LMNP, le loueur a la possibilité de déduire des sommes non réellement décaissées : les amortissements. Les amortissements viennent directement en déduction des loyers déclarés. La possibilité de déduire une partie du prix du logement des recettes locatives est le principal levier d’optimisation fiscale. De plus, les amortissements sont reportables sans limitation de durée et peuvent donc permettre de diminuer fictivement les revenus pendant plusieurs années.

Cette technique nécessite de séparer chaque composant du logement : le mobilier, le terrain, le gros œuvre, les menuiseries, l’électricité, la toiture, etc. Chaque élément possède une règle d’amortissement propre. Par exemple, les installations électriques sont amortissables sur 25 ans, le gros œuvre sur 80 ans ou encore la toiture sur 25 ans.

Exemple : les installations électriques d’un studio ont une valeur de 3 000 €. Calcul : 3 000 € / 25 ans = 120 €. La somme de 120 € est déductible des loyers chaque année pendant 25 ans.

Étant donné la complexité réelle des calculs, il est préférable de se faire accompagner par un expert-comptable pour déterminer le montant des amortissements.

Comment réduire son imposition grâce aux frais d’acquisition ?

Différents frais sont à la charge du propriétaire d’un investissement LMNP. Grâce au régime réel, ces sommes sont déductibles des loyers encaissés. Il s’agit notamment des charges et frais courants, tels que l’entretien, les réparations, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, les frais de syndic, etc. Cependant, les frais liés à l’acquisition du bien immobilier sont également déductibles. C’est par exemple le cas pour :

  • Les frais de notaire pour la réalisation de l’acte d’achat ;
  • La commission de l’agence immobilière ;
  • Les frais de garantie demandée par l’organisme bancaire : hypothèque, privilège du prêteur de deniers, organisme de caution, etc.

Les frais d’acquisition peuvent être déduits l’année de l’achat du bien immobilier ou être répartis sur la durée de l’amortissement.

Par ailleurs, il est également possible de récupérer la TVA dans le cadre d’un achat bénéficiant de l’amendement Censi-Bouvard. Le bien peut être neuf ou en VEFA. Le logement doit être meublé et situé dans une résidence de services : EHPAD, résidence étudiante, établissement pour personnes âgées, etc. Le propriétaire peut alors récupérer immédiatement le montant de la TVA (20 %). Attention, celle-ci ne sera définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. En cas de revente avant ce délai, il sera nécessaire de rembourser le montant de la TVA au prorata de la durée restante.

Focus sur l’amendement Censi-Bouvard : il permet également de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % sur le prix d’acquisition hors-taxe sur 9 ans. De plus, la location s’effectue via un bail commercial avec l’exploitant du bâtiment, ce qui permet au propriétaire de ne pas avoir à effectuer la gestion locative.

LMNP : un cadre fiscal souple et privilégié

La fiscalité du statut LMNP, et plus particulièrement du régime réel, est particulièrement avantageuse. En revanche, il est nécessaire de se faire accompagner par un expert-comptable. Celui-ci établira un plan d’amortissement en cohérence avec les règles de l’administration fiscale.

Grâce à ce cadre fiscal privilégié, les investisseurs peuvent optimiser leur imposition en déduisant à la fois leurs charges réelles et leurs amortissements. Kheops Développement vous accompagne dans tous vos projets d’acquisition immobilière à la Réunion. Découvrez dès maintenant nos programmes !

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