Pour que votre investissement Pinel Outre-Mer fonctionne et soit rentable, le choix du bien va être décisif. Pour ne pas se tromper, une étude approfondie de votre projet est essentielle. Elle doit porter sur différents paramètres, qui réunis, feront la réussite de votre dispositif de défiscalisation.
A. Anticiper une demande locative
Le premier paramètre que vous allez devoir étudier et anticiper est la demande locative des zones où vous pourrez et souhaitez potentiellement investir. Pour que votre investissement donne lieu à la réduction d’impôt souhaitée, votre bien devra impérativement être loué.
Pour cela, vous devrez vous intéresser et vous informer sur l’activité économique de ces territoires et des projets qui les concernent. L’installation d’une grande entreprise dans une ville peut par exemple augmenter rapidement la demande locative des environs.
Il est important également de vérifier l’aspect démographique de la zone concernée par votre projet d’investissement. Vous vous intéresserez entre autres au niveau de salaire des potentiels locataires, élément plafonné par la loi en fonction de la zone et de la constitution du foyer fiscal.
N’hésitez pas à lire quotidiennement les actualités des zones qui vous intéressent. Vous pouvez également vous faire une idée de la demande locative existante en consultant les sites d’annonces.
Cependant, bien connaître des territoires qui se trouvent à des milliers de kilomètres de chez soi s’avère tout de même compliqué. Dans l’idéal, la meilleure solution consiste à passer quelques semaines sur place pour constater en personne le potentiel des différentes zones étudiées. Vous pouvez également faire appel à un professionnel de l’investissement locatif qui maîtrise parfaitement le marché de l’immobilier local.
B. Le Prix
Concernant le prix du bien à acquérir, plusieurs paramètres doivent être considérés pour se fixer un budget d’investissement. Le principal danger dans l’investissement en Pinel, qu’il s’agisse de la version Métropole ou Outre-Mer, est de payer son bien trop cher.
Pour pouvoir juger objectivement les prix des différents biens neufs sur le marché, il est intéressant de les comparer aux prix de l’ancien. Si l’écart est trop important, plus de 20 %, alors il faut se poser des questions sur la justification du prix.
Aussi, au-delà de votre avantage fiscal, il est important de rechercher un rendement d’environ 3 à 4 % par an. Pour cela, il vous faudra évaluer le montant du loyer que vous pourrez percevoir, en tenant compte des plafonds prévus par la loi en fonction des territoires et actualisés chaque début d'année.
Qui dit loyers encaissés dit augmentation de l’impôt. Pour avoir une vision très claire de votre investissement, il vous faudra simuler votre impôt comprenant les loyers et le mettre en confrontation avec l’avantage fiscal dont vous bénéficierez.
La définition du prix d’achat est donc une étape importante qui s’étudie en tenant compte de l’ensemble des paramètres cités ci-dessus. Prenez le temps de bien étudier les offres et de réaliser des simulations en fonction de votre situation personnelle.
C. Le choix du programme immobilier
Le choix du programme dans lequel vous allez investir va être guidé par son emplacement. Une localisation stratégique garantira la location du bien. Une localisation hasardeuse augmentera le risque de mois vacants. L’administration fiscale autorise une période de vacance de 12 mois maximum entre deux locataires. Au-delà, elle remettra en cause votre avantage fiscal et vous devrez rembourser les sommes économisées !
Le but des lois Pinel étant de relancer la construction dans des zones à forte demande locative, le risque de ne pas pouvoir louer reste tout de même faible.
Pour orienter vos recherches, voici quelques tendances qui se profilent pour les départements et collectivités d’outre-mer.
- Pour la Réunion, l’on s’orientera vers le Nord, l’Ouest et le Sud de l’île, qui sont les pôles touristiques et économiques.
- En Martinique, l’on visera les principales villes de l’île, que sont Schloecher, Fort de France, Le Lamentin et Ducos. C’est là en effet que se concentre l’essentiel de la population martiniquaise.
- En Nouvelle-Calédonie, l’on favorisera le Grand Nouméa et le Sud de l’île.
- En Guyane, là aussi ce seront les agglomérations de Cayenne et de Kourou qui seront à privilégier
- En Guadeloupe enfin, la grande agglomération de Pointe-à-Pitre sera à retenir.
D. Le choix du promoteur
Les promoteurs connus en Métropole ne sont pas forcément implantés dans les DROM. La construction de programmes immobiliers y est en effet gérée en grande partie par des acteurs locaux.
Il vous faudra choisir le promoteur en fonction de sa fiabilité, sa connaissance du territoire et du marché et des travaux similaires réalisés auparavant. Il est important de vérifier sa réputation. Un promoteur sérieux est logiquement reconnu localement et il ne sera pas compliqué pour vous d’obtenir des avis.
Il se doit de maîtriser toutes les questions techniques, financières, fiscales et immobilières liées à l’achat d’un bien. N’hésitez pas à préparer une liste de questions auxquelles il devra vous apporter des réponses précises et documentées.
Enfin, prenez le temps d’étudier scrupuleusement toutes les garanties proposées par le promoteur quant à la réalisation du programme, notamment la garantie financière d’achèvement dite GFA et la dommage ouvrage dite DO.
E. Anticiper la gestion locative
Tout bien immobilier acquis via Pinel et Pinel Outre-Mer doit être loué dans les 12 mois suivant l’acquisition. C’est pourquoi il est indispensable d’anticiper la gestion locative c’est à dire qui se chargera des démarches concernant la location et l’entretien du bien. Et dans le cadre d’un Pinel Outre-Mer, il est quasiment obligatoire d’avoir recours à un prestataire local.
La bonne nouvelle c’est que les frais de gestion locative (au même titre que les primes d’assurance garanties de loyers et la taxe foncière, et honoraires syndic) peuvent être déduits de ses revenus, dans la limite de 10 700 € par an.
Il est donc vivement recommandé de faire appel à un professionnel de la gestion locative sur place. Agence immobilière, administrateur de bien, notaire... la grande majorité des acquéreurs en Pinel Outre-Mer donnent leurs biens en gestion, afin que tous les tracas quotidiens inhérents à la location puissent être réglés rapidement et localement.
Notons également que le bien acquis par le biais du dispositif Pinel Outre-Mer peut être loué à un membre de la famille, ce qui peut grandement faciliter la gestion quotidienne du bien.
Dans le même volet que la gestion locative, nous pouvons évoquer la partie assurance du bien. Si l'assurance PNO est obligatoire, les GLI ou VL sont facultatives mais recommandées. Elles représentent en règle générale 4% du montant annuel du loyer. Elles couvriront les loyers impayés, les dégradations, on encore les vacances locatives sous certaines conditions.
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