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La location-accession se compose de deux phases principales : la phase locative, et la phase d’accession. Cette dernière est sans doute la plus importante car elle permet au locataire accédant de lever l’option d’achat, et ainsi de devenir propriétaire du logement qu’il était en train de louer. Nous vous expliquons donc ici comment se passe la phase d’accession dans le cadre d’une location accession.
Après la phase locative, l’occupant du logement en location-accession doit décider s’il souhaite acquérir le bien afin d’en devenir définitivement propriétaire ou s’il ne souhaite pas conclure l’acquisition.
Le vendeur doit donc mettre en demeure le locataire-accédant de lever l’option trois mois avant l’échéance du contrat. Cette mise en demeure doit se faire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Dans ce courrier, le vendeur rappelle à l’accédant qu’il a deux options :
Le vendeur stipule également dans cette mise en demeure le montant des sommes restant dues, et y joint un état de la situation hypothécaire du bien.
Dans le cas où le locataire lève l’option (c’est-à-dire qu’il décide de conclure l’achat du bien), alors il faudra conclure un acte notarié. Selon les conditions prévues dans le contrat de location accession, le paiement peut être réalisé via un ou plusieurs prêts (PAS ou PSLA par exemple). Dans ce cas, le transfert de propriété est alors subordonné à la condition suspensive de l’obtention des prêts en question.
Le locataire accédant est aussi en droit de résilier son engagement sans motif particulier. Avec la loi de 1984, le vendeur peut alors prétendre à une indemnité correspondant à 1% du prix de vente du bien immobilier.
Si le locataire accédant décide de ne pas lever l’option d’achat, alors il n’est plus en droit d’occuper les lieux. Il doit donc quitter le logement et le rendre en bon état.
Il existe un troisième cas de figure dans lequel le vendeur décide de ne plus mettre en vente son bien immobilier. Dans ce cas, il sera dans l’obligation de verser une indemnisation égale à 3% du prix de vente du bien au locataire accédant.
La phase d’accession en location accession peut parfois ne pas aboutir à un transfert de la propriété entre le vendeur et le locataire accédant. Dans ce cas de figure, le vendeur se voit dans l’obligation de rembourser toutes les sommes perçues à titre de l’épargne.
Rappelons que dans le cadre d’une location accession, notamment lors de la phase locative, le locataire accédant doit s’acquitter d’une redevance composée d’un loyer en compensation de la jouissance du logement, et d’une épargne en guise de fraction acquisitive.
C’est donc cette dernière que le vendeur devra rembourser au locataire accédant, étant donné qu’il a décidé de résilier le contrat et de ne plus mettre le bien en vente. En revanche, le vendeur a tout à fait le droit de conserver la partie de la redevance correspondant au loyer.
Par ailleurs, durant toute la période de l’occupation du bien par le locataire accédant, le vendeur doit déclarer les sommes correspondant au loyer au titre des revenus fonciers.
Le locataire accédant est celui qui doit assumer la charge de l’enregistrement du contrat de location-accession. Il doit également payer les émoluments du notaire ainsi que les frais divers liés aux différentes formalités.
L’acte définitif de transfert de propriété engendre quant à lui des frais similaires à ceux d’une vente classique. De ce fait, la vente est soumise à la taxe de publicité foncière de droit commune.
