Covid-19 : Tout savoir sur vos investissements pendant cette période

Kheops Développement vous tient au courant de la situation sur le marché immobilier face à la crise sanitaire à laquelle nous traversons actuellement. 

#1 Comment se passe les visites pour louer ou vendre ? 

#2 Comment se passe les états des lieux de sortie ? 

#3 Comment se passe les états des lieux d'entrée ?

#4 Que se passe t-il quant aux congés du locataire ? 

#5 Que se passe t-il si le bail est signé avant le confinement ? 

#6 Que se passe t-il si le bail est signé pendant le confinement ?

#7 La date de fin de la trêve hivernale : maintenue ou reportée ?

#8 Le report des loyers commerciaux et professionnels : pour qui ? 

#9 Le report des loyers commerciaux et professionnels : comment ? 

#10 Les gardiens et employés d'immeubles doivent-ils poursuivre leurs activités ? 

#11 Comment sont mis en place les transactions et les actes notariés ?

#12 Comment et quand déclarer ses revenus fonciers ?

#13 Les entreprises, bénéficient-elles d'une aide immédiate ? 

#14 Les entreprises, bénéficient-elles d'une aide complémentaire ? 

COMMENT SE PASSE LES VISITES POUR LOUER OU VENDRE ?

Considérant l'obligation de confinement, il est préférable de reporter ou annuler les visites de biens immobiliers dans le cadre de la recherche de locataires ou acquéreurs. 

COMMENT SE PASSE LES ÉTATS DES LIEUX DE SORTIE ?

Considérant l'obligation de confinement, les états des lieux de sortie, il faut au cas par cas analyser le caractère d'urgence de la situation : 

• Si le locataire souhaite ou doit rester dans les lieux le temps de la période de confinement, il devra verser une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la date d'effet du congés.
• Si le locataire a déjà déménagé, l'état des lieux pourra être réalisé en prenant toutes les précautions utiles. A ce titre, il est recommandé de prendre toutes les mesures de protection (gants, gel, masques si disponibles, stylo personnel ...) et de distance physique à respecter et de refuser la présence dans le logement de toute personne non signataire de cet acte.

Dans la mesure où un bail a été signé et que le locataire est dans la nécessité d'occuper le logement, afin d'éviter une visite dans les lieux, cet acte peut être réalisés au moyen de l'état des lieux de sortie du locataire précédent. 

Il faudra tenir compte des éventuels travaux réalisés par le bailleur. 

L'état des lieux devra être signé par le locataire entrant en prenant les précautions sanitaires utiles rappelés ci-dessus. 

Le locataire peut demander de compléter cette acte dans les 10 jours à compter de son établissement (Cf. article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

QUE SE PASSE t-IL QUANT AU CONGÉ DU LOCATAIRE ?

Si vous recevez le congé d'un locataire qui ne respecte pas les formes, le bailleur a le choix d'accepter ce congé compte tenu de l'impossibilité pour le locataire de l'adresser par courrier recommandé avec demande d'avis de réception.

• Si le congé est accepté, nous vous conseillons de conserver une preuve écrite de cette acceptation et d'en informer le locataire par retour.
• Si le congé est refusé, il convient de l'informer qu'en cas de contentieux, il appartiendra au juge de statuer sur sa visibilité.

QUE SE PASSE T-IL SI LE BAIL EST SIGNÉ AVANT LE CONFINEMENT ?

Pour tous les baux signés avant le 16 mars 2020 et devant prendre effet après cette date, le confinement doit, à notre avis, être considéré comme un cas de force majeure, d'autant qu'il est difficile pour le locataire de trouver des sociétés de déménagement, voir même de louer des camionnettes. 

Dans la mesure où les clés n'ont pas été remises au locataire et que ce dernier est dans l'incapacité d'entrer dans le logement, l'exécution du contrat de location se trouve donc suspendue et ce jusqu'à ce que les mesures de confinement soient levées. 

La suspension de l'exécution du bail exonère le locataire de ses obligations contractuelles, notamment du paiement du loyer et le bailleur ne pourra, à notre avis, lui réclamer une quelconque indemnité.

QUE SE PASSE T-IL SI LE BAIL EST SIGNÉ PENDANT LE CONFINEMENT ?

Pour les contrats signés après le 16 mars 2020, la force majeure ne peut plus être invoquée et le locataire sera redevable des loyers et des charges à compter de la date de prise d'effet du bail. 

LA DATE DE FIN DE LA TRêVE HIVERNALE DES EXPULSIONS : MAINTENUE OU REPORTÉE ?

La trêve hivernale, qui devait normalement prendre fin le 31 mars 2020, est prolongée de deux mois soit jusqu'au 31 mai 2020. Les expulsions ne pourront donc reprendre qu'à compter du 1er juin 2020.

LE REPORT DE PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS : POUR QUI ?

Le projet de loi vise les entreprises qui : 

• D'une part occupent moins de 10 personnes ; 
• D'autre part ont un chiffre d'affaires annuel ou un total de bilan n'excédant pas 2 millions d'euros.

LE REPORT DE PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS : COMMENT ?

En l'état du projet de loi, les loyers des locaux concernés et en faveur des entreprises concernées seront dus mais ils pourront, soit être intégralement reportés, soit être étalés.

LES GARdiens et employÉS D'IMMEUBLES DOIVENT-ILS POURSUIVRE LEURS ACTIVITÉS ?

L'activité des gardiens et employés d'immeubles n'est pas réduite à cause des mesures liées à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 : elle est adaptée et les salariés de la branche ne sont ainsi pas concernés par le recours à l'activité partielle.

COMMENT SONT MIS EN PLACE LES TRANSACTIONS ET LES ACTES NOTARIÉS ? 

Un décret du 3 avril 2020 (n°2020-395), publié au JO le 04 avril 2020, met en oeuvre un régime dérogatoire d'établissement à distance des actes notariés sur support électronique. 

Ce décret a pour objet d'adapter le régime d'établissement des actes notariés sur support électronique afin de tenir compte des mesures prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, et de l'impossibilité pour les parties de se rendre physiquement chez un notaire. 

COMMENT et QUAND DÉclarer ses revenus fonciers ?

Cette année, les Français pourront commencer à déclarer leurs revenus 2019 en papier ou en ligne à partir du 20 avril : 

• Pour les déclarants papier : la date limite pour déclarer ses revenus sera le 12 juin, soit un mois de plus que dans le calendrier initial.
• Pour les télédéclarants : entre le 4 et 11 juin selon les zones, soit une quinzaine de jours de plus que dans le calendrier initial. 

LES ENTREPRISES, BÉnÉficient-elles d'une aide immÉDIATE ?

Une aide immédiate et défiscalisée de 1 500 € maximum, calculée selon le montant de la perte de chiffre d'affaires. Les entreprises éligibles pourront demander à recevoir une aide immédiate pour le mois de mars 2020, appréciée selon le montant de la perte de chiffre d'affaires : 

• Perte de chiffre d'affaires supérieure ou égale à 1 500 € : aide forfaitaire de 1 500 €
• Perte de chiffre d'affaires inférieure à 1 500 € : aide forfaitaire égale au montant de la perte. 

Pour la demande : déclaration en ligne auprès de la Direction Générale des Finances Publiques sur impots.gouv.fr

LES ENTREPRISES, BÉnÉficient-elles d'une aide complémentaire ? 

Une aide complémentaire de 2 000 € en cas de risque imminent de faillite, pour les entreprises employant au moins un salarié. Les entreprises pourront bénéficier d'une aide complémentaire forfaitaire de. 2 000 € lorsqu'elles courent un risque de faillite à court terme. 

Les conditions cumulatives pour bénéficier de cette aide complémentaire sont les suivantes : 

• Avoir bénéficié de l'aide de 1 500 € maximum ;
• Employer au 1er février 2020 au moins un salarié en CDI ou CDD ;
• Etre dans l'impossibilité de régler leurs dettes exigibles dans les trente jours suivants ;
• S'être vu refuser, ou ne pas avoir obtenu de réponse passé un délai de 10 jours, d'une demande de prêt de trésorerie d'un montant raisonnable fait depuis le 1er mars 2020 auprès d'une banque dont elles étaient clientes à cette date.