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Mise à jour le 29 mars 2024
L'investissement locatif en Pinel outre-mer donne le droit à une réduction d'impôt sur le revenu, s’élevant à 20%, 23% ou 25% du montant total de l’acquisition immobilière. Pour profiter de ce dispositif fiscal, le propriétaire du logement neuf dans un Département d'Outre-mer (DOM), que ce soit une maison ou appartement, s'engage à mettre en location son bien immobilier en respectant, notamment, le plafond de loyer définit par la loi, et révisé chaque année.
Dans cet article, découvrez les plafonds de loyer en dispositif Pinel Dom, et la manière dont ils sont calculés, notamment à la Réunion.
Le propriétaire d’un bien immobilier en loi Pinel dans un Dom s’engage à la mise en location nue de ce logement à usage de résidence principale, pendant une durée initiale de 6 ou 9 ans ; par la suite, cette période peut être prolongée jusqu'à 12 ans. Le loyer perçu grâce à la location en dispositif Pinel Dom doit être inférieur aux plafonds fixés par décret, et réévalués annuellement.
Le plafond de loyer des logements en Pinel Dom est revalorisé au 1er janvier de chaque année d’application du dispositif fiscal. Son calcul est révisé en fonction de l’évolution des indices des prix à la consommation dans les Dom, qui sont communiqués par l'INSEE.
La surface habitable est l’un des facteurs majeurs utilisés dans le calcul de l’encadrement des loyers du dispositif Pinel Dom. Il est donc important de comprendre comment elle se calcule. La surface utilisée dans le calcul est la partie habitable du bien immobilier, telle que définie dans le Code de la construction et de l'habitation.
Cela désigne la surface du logement à l’usage exclusif d’habitation : la hauteur sous plafond doit être d’au moins 1m80, à laquelle s’ajoute 50% de la surface des annexes (balcons et loggias, caves et sous-sol, combles et greniers aménageables, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, terrasses…) exclusivement utilisées par l'occupant du logement.
La surface habitable totale se calcule ensuite en retranchant de la surface du logement: les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres.
Les éléments suivants sont donc exclus du calcul de la surface habitable : les garages, les box, les parkings, les jardins, les cours, les parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80.
Pour les contrats de location conclus en 2024, le plafond du loyer mensuel de base (hors charges) est fixé à 11,65 €/m² en Guadeloupe, Guyane, la Réunion, Martinique, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ; et à de 14,03 €/m² dans les îles Wallis et Futuna, en Nouvelle-Calédonie, et en Polynésie française.
Cependant, le plafond de loyer peut varier selon la taille de la surface habitable du logement, en fonction d’un coefficient multiplicateur, qui est calculé avec la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface habitable). Le résultat du coefficient multiplicateur est arrondi à la deuxième décimale près, et est plafonné à 1,2.
Afin que le logement en location soit éligible aux critères de la loi Pinel Dom, il doit respecter plusieurs plafonds fixés par le dispositif : le plafond de ressources du foyer fiscal locataire, et le plafond du loyer du logement. Le plafond de loyer en loi Pinel Dom correspond au montant maximum auquel un propriétaire peut louer son bien immobilier.
Le calcul du plafond de loyer en loi Pinel Dom prend en compte plusieurs facteurs :
Pour calculer le plafond du loyer en dispositif Pinel Dom, le coefficient multiplicateur appliqué est bien 0,7 + (19 / Surface habitable). Ce coefficient multiplicateur est arrondi à la deuxième décimale la plus proche. Il ne peut pas être supérieur à 1,2. Au cas où il y ait un dépassement, c’est cette valeur maximale de 1,2 qui doit s’appliquer dans le calcul. Dans les Dom, ce coefficient multiplicateur varie selon la surface du logement.
Par exemple, pour un appartement neuf de 50 m² de surface habitable, situé sur l’île de la Réunion (plafond en Pinel Dom de 11,65 €/m²), les calculs sont :
Le calcul du plafond de loyer en loi Pinel Dom ne prend pas en compte les charges locatives du logement, bien que le propriétaire puisse les faire payer en plus au foyer fiscal locataire.
