Comprendre le LMNP en 2025
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif meublé en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs, que ce soit pour des locations courtes ou longues. Ce régime s’adresse à ceux pour qui la location meublée constitue une activité secondaire, c’est-à-dire lorsque les loyers ne représentent pas la principale source de revenus du foyer fiscal. En 2025, le LMNP reste l’une des options les plus intéressantes pour optimiser la fiscalité de ses investissements locatifs sans basculer dans le statut professionnel (LMP).
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en 2025 ?
Deux régimes d’imposition possibles :
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Micro-BIC : pour des recettes locatives annuelles ≤ 77 700 €, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés. Cet abattement remplace les charges réelles : vous n’avez rien à justifier ni à comptabiliser.
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Régime réel : optionnel, mais souvent plus avantageux dès que vos charges dépassent 50 % de vos loyers. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière…) et d’amortir le bien et le mobilier.
L’amortissement LMNP en 2025 :
C’est le principal levier du régime réel : vous pouvez amortir chaque année une partie de la valeur du logement (hors terrain) sur environ 20 à 30 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement vient réduire votre résultat fiscal, souvent jusqu’à le rendre nul, sans diminuer votre trésorerie.
Déficit reportable :
Si vos charges (y compris amortissement) dépassent vos loyers, le déficit peut être reporté sur les revenus LMNP des 10 années suivantes, ce qui permet d’optimiser durablement votre fiscalité.
Plus-value des particuliers :
En cas de revente, la plus-value est soumise au régime des particuliers, avec exonération progressive :
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exonération totale de l’IR après 22 ans de détention,
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exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Attention : à partir de 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value est actée, ce qui pourrait réduire l’avantage à la revente.
Pas de cotisations sociales :
Le LMNP en 2025, n'est pas affilié au régime social des indépendants (SSI) tant que vous ne dépassez pas le seuil LMP, et vous ne payez donc que les prélèvements sociaux (17,2 % sur les loyers nets).
Abattement supérieur à la location nue :
En location vide, l’abattement au régime micro-foncier est de 30 % seulement, alors qu’en micro-BIC LMNP, il est de 50 % – ce qui augmente nettement le rendement net après impôts.
LMNP ou LMP : quelles différences pour l’investisseur immobilier ?
| Caractéristique |
LMNP |
LMP |
| Recettes > 23 000 € ou > revenu foyer |
Non requise |
Requise + recettes > 50 % des revenus du foyer |
| Régime fiscal |
Micro-BIC ou réel |
Réel obligatoire |
| Déficit |
Reportable sur revenus LMNP pendant 10 ans |
Imputable sur revenu global (illimité), déficit reportable 6 ans |
| Cotisations sociales |
17,2 % sur net |
Affiliation SSI/URSSAF, 35–40 % |
| Plus-value |
Régime des particuliers, abattements durée de détention |
Régime professionnel, exonération possible après 5 ans sous seuils |
| IFI |
Bien imposable |
Exclusion des biens LMP |
Pour un investisseur débutant, le LMNP en 2025 est souvent plus simple et suffisamment performant. Le LMP s’adresse à ceux visant une activité plus professionnelle, avec avantages retraite et potentielle fiscale plus poussée, mais avec plus de contraintes.
LMNP 2025 = flexibilité + performance pour débutants
Le LMNP en 2025 reste un statut phare pour débuter un investissement locatif performant et fiscalement optimisé. Grâce au régime réel et à l’amortissement, vous pouvez réduire significativement votre impôt sur les revenus locatifs. En revanche, restez vigilant aux réformes du LMNP en 2025 (réintégration, amortissements sur plus-value) et anticipez votre stratégie patrimoniale sur le long terme.
Pour rester au courant de chaque changement et réussir votre investissement en LMNP, Kheops Développement est là pour vous accompagner.
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