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La Girardin IS est une loi donnant droit à une défiscalisation outre mer conséquente aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés. Comme pour tout dispositif de ce genre, celui-ci possède ses atouts, mais également ses pièges. Vous découvrirez donc dans cet article tous les aspects négatifs et positifs de la Girardin IS.
Un investissement dom tom en Girardin IS doit être réalisé en parfaite connaissance de cause. Certes ce dispositif est attractif, et la réduction fiscale qu’il accorde peut vous être très utile, si vous payez l’impôt sur les sociétés et que vous désirez alléger vos impôts. Mais il faut garder en tête le fait qu’il s’agit d’un véritable engagement, avec des risques non négligeables. La connaissance approfondie du Dispositif Girardin : Défiscalisation Immobilière Pour Les Entreprises est donc essentielle avant de s'engager.
Il est de ce fait important de veiller à ne pas investir dans un bien qui sera difficile (voire impossible) à gérer ou à vendre au terme du contrat passé avec l’État. Afin d’éviter ce type de piège, il est essentiel de procéder en amont à une étude du marché immobilier, notamment celui du département ou de la collectivité outre-mer dans lequel se situe le bien à investir.
À travers cette étude de marché, vous constaterez que les marchés diffèrent, ainsi que leur rendement. Pour réaliser un investissement sûr, vous devrez donc prendre soin de choisir scrupuleusement la bonne île, le bon emplacement, et tenir compte de nombreux autres facteurs comme les bassins d’emplois, le développement des entreprises DOM-TOM dans la zone concernée, etc.
Investir dans un bien immobilier de qualité est également un impératif. Gardez en tête que pour bénéficier de la défiscalisation dom tom, vous devrez absolument parvenir à louer le bien dans les 6 mois après sa livraison, et durant six ans minimum. Il est donc essentiel que le bien en question attire les locataires. De même, il sera aussi plus facile à revendre au terme des six ans de location obligatoires.
1.2/ BIEN CHOISIR ENTRE INVESTISSEMENT DIRECT OU SCI
Un investissement dom tom direct en Girardin IS est plafonné à un montant de 1.000.000 d’euros par exercice et par programme. Rappelons que dans le cas d’un investissement direct, c’est votre société qui investit directement dans un immeuble neuf en Outre-mer. C’est également votre société qui sera chargée de louer le bien à un particulier. Vous bénéficierez alors d’une défiscalisation à partir de l’année d’achèvement ou de livraison du bien.
Si vous décidez en revanche d’opter pour un investissement indirect, alors l’investissement se fera à travers une société de personne (type SCI ou SNC filiale de la maison mère), et non directement. C’est alors cette société de personne qui investira dans le bien et le mettra en location. Toutefois, rappelez-vous que le plafond pour ce type d’investissement est nettement inférieur, puisqu’il n’est que de 250.000 euros. Pour dépasser ce plafond, il sera nécessaire d’obtenir un agrément de l’administration fiscale.
1.3/ INVESTIR EN ÉTANT ACCOMPAGNÉ
Comme il a été dit précédemment, lorsque vous investissez en Girardin IS, vous devez savoir dans quoi vous vous engagez. L’immobilier et la fiscalisation sont deux mondes à la fois complexes et techniques qui peuvent être difficiles à cerner.
C’est pourquoi il est fortement recommandé de solliciter les services ainsi que les conseils d’un expert afin d’éviter les pièges inhérents à ces deux domaines. Vous serez alors en mesure de prendre les meilleures décisions, en sachant toutes les répercussions et conséquences que celles-ci pourraient avoir. Rappelez-vous que la location doit se faire pendant 6 ans, et que le bien devra donc être toujours loué durant ce laps de temps. Sans quoi, l’opération sera vouée à l’échec.
1.4/ TENIR COMPTE DES PLAFONDS DE LOYER ET DE RESSOURCES
Si vous avez décidé d’investir en Girardin IS pour défiscaliser en Outre-mer, vous devrez garder en tête que le montant maximal des loyers par territoire concerné est établi chaque année par un décret. Ainsi, vous n’aurez pas la liberté de fixer le loyer que vous désirez, au risque de perdre votre avantage fiscal. Vous aurez alors à tenir compte de ces plafonds avant de fixer le futur montant du loyer du bien.
Le dispositif Girardin se décompose en deux zones : dans la première zone, on retrouve les DOM (la Guyane, la Réunion, Mayotte, la Martinique, la Guadeloupe) avec Saint-Barthélemy et Saint-Martin. La deuxième zone se compose du reste des territoires ultra-marins, à savoir : la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna.
Le plafond de ressources est lui aussi défini chaque année, et réparti de la même façon. De même, un non-respect du plafond des ressources entraînerait irrémédiablement une perte de l’avantage fiscal.
1.5/ LOUER LE BIEN DURANT LE DÉLAI IMPOSÉ
Pour profiter des bénéfices de la défiscalisation en Girardin IS, vous devez absolument respecter les conditions liées au délai de location du bien. En outre, la location doit commencer dans les six mois suivant l’achèvement des travaux du logement, ou l’achat du bien fini.
Par la suite, la location devra se poursuivre durant les six années de possession. Si ces délais ne sont pas respectés, alors les bénéfices de la défiscalisation risquent d’être perdus. Pour vous assurer de remplir ces conditions, ne négligez pas la réalisation d’une étude des besoins et de l’état du marché immobilier, pour le territoire où vous souhaitez investir.
Une fois la période de 6 ans de location dépassée, vous aurez la possibilité de vendre le bien. Sachez toutefois que cette vente aura des conséquences si elle est réalisée avant la date d’anniversaire de l’acquisition. Dans le cas où cette condition ne serait pas respectée, vous perdriez tous les bénéfices de la défiscalisation, étant donné que l’intégralité du montant de cette défiscalisation se retrouvera dans le résultat imposable de la société.
Le bien peut ainsi être vendu après les six années tout en bénéficiant de la réduction d’impôt. Il est toutefois important de noter qu’en cas de vente, le régime fiscal des plus-values professionnelles sera applicable.
La défiscalisation girardin apporte de nombreux atouts. D’abord, elle permet de déduire jusqu’à 100% du montant de l’investissement immobilier des revenus imposables. Elle permet également d’être exempté d’une ou plusieurs années d’IS. Ce type d’investissement peut être réalisé en empruntant sans apport, et en déduisant les intérêts liés au prêt immobilier. Pour finir, au terme des 6 années de location obligatoire, en tant que chef d’entreprise, vous aurez la possibilité de racheter le bien immobilier à des fins personnelles.
La défiscalisation girardin est la seule loi qui offre une défiscalisation aux sociétés en investissant dans l’immobilier. Elle est d’autant plus intéressante en raison du fait qu’elle soit ouverte à toutes les entreprises françaises implantées en France ou en Outre-mer, soumises au paiement de l’impôt sur les sociétés, et ayant un chiffre d’affaires de moins de 20 millions d’euros au titre de leur dernier exercice.
Nous avons affaire ici à un investissement one shot, c’est-à-dire un investissement à fonds perdu. En d’autres termes, vous placez l’impôt que vous anticipez payer l’année suivante sur un programme Girardin. La somme à placer pour l’obtention de la réduction d’impôt souhaitée vous est directement annoncée par l’organisme vendeur de Girardin.
Vous obtenez alors un retour sur investissement immédiat, étant donné que vous êtes autorisé par la loi à déduire de votre revenu imposable la totalité du montant de l’investissement.
Sur un bien existant, la défiscalisation est immédiate, car l’entreprise sera en droit de réduire l’impôt du résultat de l’exercice durant lequel l’investissement est réalisé. Dans le cas d’une construction, la défiscalisation est impactée sur le résultat en cours durant l’achèvement des fondations.
Cette défiscalisation présente l’avantage de pouvoir être reportée, et n’est pas soumise à une limite dans le temps, durant les 6 ans de location du bien. L’entreprise ayant investi en Girardin IS parviendra ainsi à réaliser une belle opération de défiscalisation, et parviendra en même temps à se constituer un patrimoine.
Les avantages fiscaux liés au dispositif Girardin pour les sociétés ne peuvent être obtenus qu’en respectant des conditions bien définies. D’abord, le logement doit se trouver en région ou territoire outre-mer. Il doit être loué neuf et nu dans les 6 mois suivant son acquisition ou sa construction.
Ensuite, ce logement devra être loué pendant 6 ans au moins, en tant que résidence principale. Une fois cette période passée, l’entreprise sera en droit d’utiliser son bien ou le revendre.
Pour finir, le montant de l’investissement est soumis à un plafond, en fonction du type d’investissement choisi. Pour un investissement direct, il sera limité à 1 million d’euros, et à 250.000 euros pour un investissement indirect passant par une société de personnes. Le montant du loyer ainsi que les conditions de ressources du locataire sont eux aussi limités par un plafond qui est fixé chaque année par décret.
2.2/ LES MOYENS D'INVESTISSEMENT POUR BÉNÉFICIER DE CES ATOUTS
On peut distinguer trois moyens pour investir en Girardin IS : le premier est l’investissement direct, où c’est directement votre société qui investit dans un bien neuf situé outre-mer. C’est également votre société qui se chargera de louer ce bien à une personne physique.
La deuxième méthode est l’investissement indirect. Ici, l’investissement se fera à travers une société de personne, et ce sera cette dernière qui investira dans le bien et qui la louera à une personne physique à titre de résidence principale.
La dernière méthode est la souscription au capital d’une société. Dans ce cas, votre entreprise souscrit au capital d’une société passible de l’impôt sur les sociétés. Cette dernière achètera le bien neuf outre-mer, le louera, et la maison-mère (votre entreprise) bénéficiera d’une réduction d’impôt immédiate.
