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Mise à jour le 19 mars 2024
Le fort accroissement des besoins en logement des personnes de plus de 65 ans est devenu un véritable enjeu de société. Ceci est un fait non seulement en France métropolitaine, mais aussi en Outre-mer. En effet, d’ici 2060, un Français sur trois sera âgé de plus de 60 ans selon les projections de l’Insee.
Cette population senior jouissant encore d’une certaine autonomie, ses besoins ont créé un secteur particulièrement porteur dans le domaine de l’immobilier locatif. Les structures d’accueil spécifiques pour cette population vieillissante évitent l’isolement tout en préservant l’indépendance des retraités.
Un investissement dans une résidence senior ne peut alors qu’être une excellente idée, à condition de savoir comment s’y prendre. Outre les critères incontournables pour le succès d’un investissement immobilier, l’État a également instauré différents dispositifs de défiscalisation pour encourager les investisseurs. Découvrez alors les clés pour investir efficacement dans une résidence senior.
À l’opposé des maisons de retraite, la résidence senior est prévue pour accueillir les personnes âgées qui n’ont pas encore perdu leur autonomie et qui sont encore « actives ». Cet hébergement qui allie aide et indépendance doit alors être proche des commodités. Il est indispensable de se projeter dans le futur logement et donner envie aux seniors d’y habiter. L’environnement idéal serait une ville dynamique, ou en bord de mer comme à la Réunion.
Quant à l’emplacement, il est essentiel que le quartier de la résidence soit bien desservi par les transports en commun, sachant que les résidents seniors continueront à vivre leur vie et ne resteront pas cloîtrés dans leur logement. Ce critère est particulièrement important si la résidence ne se trouve pas en centre-ville.
La proximité avec les différents commerces est également un critère de choix à privilégier, afin que les retraités puissent avoir accès aux produits de nécessité quotidienne.
En outre, la présence de médecins ou d’infrastructures médicales aux alentours s’avère aussi appréciable. Les personnes âgées ont souvent besoin de se faire suivre régulièrement, bien qu’elles soient en général en bonne santé.
Par ailleurs, l’emplacement idéal serait aussi celui qui se trouve proche des activités pour divertir les seniors. Les activités culturelles et physiques à proximité sont souvent recherchées, tout comme les villes qui offrent des évènements ou des animations festives régulières.
Enfin, il faut aussi surveiller la présence d’autres résidences seniors dans le secteur. Il ne faut pas oublier que plus la concurrence est rude, plus les locataires seront exigeants sur la qualité de la résidence proposée.
Comme dans tout investissement immobilier, les arnaques ne sont pas rares. Il est alors important de faire preuve d’une certaine vigilance dans son investissement en résidence senior. D’autant plus que ce secteur se trouve aujourd’hui en pleine expansion, certains promoteurs usent de pratiques parfois abusives.
Il faut ainsi être très attentif sur le montant des commissions que ces derniers prélèvent sur le loyer. Des commissions qui s’élèvent à plus de 15% devraient susciter la méfiance. De telles commissions pourraient se ressentir sur la revente éventuelle du bien. Pour ne pas avoir à revendre à perte, il est indispensable de bien fixer le prix d’achat ainsi que les différentes conditions de gestion du bien en question. Pour info, le montant HT devrait être inférieur au prix au m² d’un logement traditionnel.
En outre, il faut également savoir que la déduction fiscale n’a pas que des avantages pour l’investisseur. Il faudra aussi faire attention au mode de revalorisation des loyers. Les indices de référence en vigueur comme l’IRL seront d’une grande aide pour ne pas se faire avoir. Par ailleurs, il est également recommandé d’éviter les indices déterminés par l’exploitant de la résidence senior.
Face à l’augmentation de la population des personnes âgées autonomes, l’État a décidé de mettre en place différents dispositifs de défiscalisation. Cette action a pour objectif de pallier le manque évident de logement adapté aux besoins spécifiques des seniors. Une fiscalité séduisante, un marché au potentiel énorme ainsi qu’une grosse amplification de la demande se trouvent au menu quant au choix du dispositif de réduction d’impôt.
La défiscalisation en Pinel outre-mer est un dispositif entré en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Il s’agit de la même loi Pinel en vigueur dans la Métropole. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à un investissement dans un logement neuf ou réhabilité, mais cette fois-ci en territoires ultra-marins. Cela inclut un investissement dans une résidence senior.
Ce dispositif fiscal s’adresse aux investisseurs qui payent entre 3.000 et 20.000 € d’impôt. Un fait important à noter : il se trouve que les avantages fiscaux de la loi Pinel outre-mer sont largement plus intéressants que ceux obtenus pour un investissement en Métropole. En effet, en 2024, la loi accorde une réduction d’impôt de 20, 23 ou 25% du montant de l’acquisition (dans la limite de 300.000 € frais de notaire inclus), pour un engagement de mise en location du bien sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans.
Cette loi de défiscalisation s’applique dans les départements outre-mer comme la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique, la Guyane et Mayotte. Les collectivités d’Outre-mer sont aussi concernées : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis-et-Futuna.
La réduction d’impôt est également régie par des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Elle permet par ailleurs de prendre soin de sa famille en logeant un ascendant ou un descendant sans perdre l’avantage fiscal. À noter que le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur et ne bénéficieront pas de l’aide au logement de la CAF.
Investir dans une résidence senior en Outre-mer sous le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité stable tout en se constituant un patrimoine immobilier. La résidence senior étant une résidence service, un investissement dans cette typologie de logement constitue une manière de se créer des revenus complémentaires sécurisés et peu imposés.
Le principe de cette défiscalisation est simple, il s’agit d’acheter un bien immobilier, de le meubler et de le mettre sur le marché locatif. Les loyers perçus seront imposables selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’investisseur sous le statut LMNP pourra alors obtenir une déduction de la totalité des charges de son bien (charges locatives, charges de copropriété), depuis les intérêts d’emprunt immobilier à la taxe foncière…
Par ailleurs, le plus grand attrait dans ce mode d’investissement réside dans la possibilité d’amortissement, de l’ordre de 80% de la valeur totale du bien. La combinaison de la déduction classique avec ce principe d’amortissement permet d’obtenir un bénéfice Industriel et Commercial très bas, voire négatif. L’investisseur percevra des loyers très peu, voire pas imposés durant des années, avec son investissement dans une résidence senior.
Enfin, dans le cadre de l’investissement en LMNP, il est également possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat de sa résidence senior, les mobiliers inclus.
La loi de défiscalisation en Girardin IS est un dispositif puissant et efficace mis en place depuis juillet 2003. Elle est prorogée jusqu’en décembre 2025. Elle concerne l’achat ou la construction d’un logement neuf. Et cela inclut les résidences senior en outre-mer. Cette incitation fiscale a pour objectif de remédier à la carence locative très forte dans les territoires d’outre-mer, comme à La Réunion par exemple.
Elle s’adresse aux chefs d’entreprise qui souhaitent conserver le fruit des résultats de leurs sociétés, tout en accroissant leur patrimoine immobilier. Ainsi, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) pourront déduire de leur résultat imposable, 100% du montant des acquisitions de biens neufs destinés à la location dans les départements d’Outre-mer.
Pour profiter des avantages fiscaux de ce dispositif, il faudra mettre le logement acquis en location nue pour une durée d’au moins 5 ans.
Dans tous les cas, que vous soyez en métropole ou dans les outre-mer, il faudra choisir un exploitant avec une solide réputation et surtout une bonne santé financière.
Cet exploitant sera l’acteur clé en charge de l’intégralité de la gestion de la résidence services (entretien de la résidence, animation, organisation des services disponibles pour les locataires…).
Par ailleurs, la solidité financière de l’exploitant est également un point essentiel pour la pérennité du projet immobilier. Il garantira le paiement des loyers à l’investisseur durant toute la durée du bail, qu’il y ait des locataires ou non.
Trouver un gestionnaire de confiance est l’un des critères incontournables pour la réussite de son projet d’investissement en résidence senior. C’est lui qui aura la charge de gérer au mieux votre investissement (entretien du logement, recherche des locataires, gestion des tâches administratives, vacance locative…). Il faudrait privilégier un gestionnaire qui puisse justifier d’une certaine expérience dans le secteur, pour que l’investisseur ne subisse pas les contraintes de son investissement locatif.
Enfin, il est logique qu’investir en outre-mer alors que l’on vit dans la Métropole ne soit pas du tout évident. Ce qui rend indispensable le bon choix du gestionnaire, qui idéalement sera en charge d’un parc de résidences seniors fiable.
