Les 4 avantages d’un investissement via le dispositif Girardin IS

Mise à jour le 22 juillet 2025  

Mise en place en 2003, la loi Girardin IS veut inciter à investir dans les départements et les régions d’Outre-mer. Cette loi permet aux entreprises d’acheter un bien immobilier neuf dans les DROM-COM tout en réduisant le montant de leur imposition. Ce dispositif solidaire a de nombreuses cordes à son arc. Mais prend fin en décembre 2025.

Une multitude d’entreprises peuvent y prétendre

Le dispositif Girardin IS est l’unique loi qui permet aux sociétés de défiscaliser en investissant dans de l’immobilier. Qui plus est, cette loi est ouverte à toutes les entreprises françaises qui sont soumises au paiement de l’impôt sur les sociétés. C’est par exemple le cas pour :

• Les sociétés anonymes (SA) ;
• Les sociétés en commandite par actions (SCA) ;
• Les sociétés anonymes simplifiées (SAS) qu’elles soient unipersonnelles (SASU) ou pluripersonnelles ;
• Les sociétés à responsabilité limitée (SARL) ;
• Les entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée (EURL) ayant pour seul associé une personne morale.

En revanche, les entreprises payant l’impôt sur le revenu ne peuvent pas prétendre à l’investissement Girardin IS. Il existe notamment certaines exceptions à la liste précédente. Les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu sont :

• Les entreprises individuelles (EI) ;
• Les entreprises individuelles à responsabilité limitée (EIRL) ;
• Les entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée (EURL) ayant un seul associé personne physique ;
• Les sociétés en nom collectif (SNC) ;
• Les sociétés civiles (SCI, SCP, SCM, etc.), sauf exceptions ;
• Les SARL familiales ayant exercé une option.

Une défiscalisation immédiate…

Dès lors que l’entreprise réalise un bénéfice qui est imposé à l’IS, la loi Girardin IS permet de diminuer le montant de l’imposition. Le montant total du prix d’achat du bien immobilier dans la limite d'un plafond de 3 295 € HT par m² peut être déduit du montant du bénéfice fiscalisé.

Exemple :

• L’entreprise X achète un appartement de 75 m² pour 300 000 € en 2025. Cette même année, elle réalise un bénéfice fiscal de 400 000 €.
• Le montant maximal déductible est : 75 m² × 3 295 € = 247 125 €
• Elle pourra donc réduire sa base imposable de 247 125 €, soit : 400 000 € - 247 125 € = 152 875 € imposables.
• Elle économise ainsi l’impôt sur les sociétés sur 247 125 €, ce qui représente, de façon simplifiée :
  247 125 € × 15 % = 37 068,75 € d’économie d’impôt en « one shot ».

Si le montant du bénéfice n’avait pas été suffisant pour déduire la totalité de l’investissement Girardin IS la première année, le solde aurait pu être utilisé les années suivantes, et ce, sans limite dans le temps.

Afin de déterminer le montant exact de l’imposition subie par une société, il faut arriver au bénéfice fiscal à partir du compte de résultat. En partant du bénéfice comptable, des réintégrations et des déductions fiscales sont prises en compte. Le résultat est appelé le bénéfice fiscal. C’est ce bénéfice qui sert de base de calcul au montant de l’impôt. Par ailleurs, si l’entreprise a des déficits fiscaux antérieurs et reportables, ceux-ci viennent amputer le montant réellement imposable.

Pour rappel et afin d’affiner la méthode de calcul, le taux de l’impôt sur les sociétés est réduit à 15 %. De plus, si l’entreprise excède un chiffre d’affaires de 7 630 000 € hors-taxe, si son capital n’est pas entièrement libéré, ou si elle est détenue à plus de 25 % par une maison-mère qui ne respecte pas le niveau de chiffre d’affaires, la société n’est alors pas éligible à l’application du taux réduit.

… et des avantages fiscaux pendant plusieurs années

Les entreprises investissant avec la loi Girardin IS ne sont pas limitées à la défiscalisation l’année de leur achat. Elles peuvent également amortir le bien dans les conditions classiques, et ainsi créer des charges, voire des déficits fiscaux. Ces derniers sont reportables sans limitation de durée. Cela signifie que l’avantage fiscal peut profiter à la société pendant plusieurs années, jusqu’à l’utilisation de la totalité du déficit fiscal.

L’entreprise utilisant l’investissement Girardin IS peut être exemptée d’impôts sur les sociétés non seulement la première année, mais également les années suivantes.

Par ailleurs, l’entreprise peut emprunter pour réaliser cette acquisition. Les intérêts d’emprunt seront déductibles du résultat imposable et viendront donc diminuer encore davantage le montant de l’IS.

Une rentabilité attractive

Investir dans un logement neuf permet à l’entreprise de se constituer une part de patrimoine immobilier. C’est un investissement performant en tant que placement de trésorerie, par exemple. L’entreprise s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 6 ans. Pendant toute cette durée, elle va percevoir des loyers. Investir en Girardin IS permet de bénéficier de rentrées régulières d’argent, et donc de rentabiliser l’achat du bien immobilier, et même de se constituer un complément de revenus.

À la fin de l’engagement de location, la société propriétaire du bien a deux choix :

• Poursuivre la location afin de continuer à toucher le montant des loyers ;
• Revendre l’appartement ou la maison pour l’usage personnel du chef d’entreprise par exemple.

Ce type de dispositif de défiscalisation est donc souple et s’adapte à de nombreuses situations. Kheops Développement vous accompagne dans toutes vos démarches pour investir en Outre-mer et plus spécifiquement sur l’île de la Réunion. Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aider à réaliser vos projets de façon simple et rapide.