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En investissant dans un logement en LMNP, c’est-à-dire, en Location Meublée Non Professionnelle, dans une résidence avec services (du type logement étudiant ou EHPAD-établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) vous bénéficiez d’une part d’un cadre fiscal intéressant, et d’autre part, de génération de revenus locatifs qui ne sont pas imposés, car vos revenus locatifs sont déclarés comme des revenus du patrimoine, sous le statut de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La LMNP est une option d’investissement en France métropolitaine et en France d’Outre-Mer qui intéresse un nombre croissant d’investisseurs. La raison ? La LMNP offre de nombreuses possibilités d’abattements fiscaux, le principal étant lié au fait que le propriétaire d’un bien immobilier en LMNP peut déduire les charges et dépenses liées au logement.
Notre article vise à vous expliquer le fonctionnement et les bénéfices de l’amortissement LMNP.
Grâce à l’amortissement LMNP, le propriétaire d’un bien immobilier peut appliquer sur la totalité de son investissement mobilier et immobilier, un amortissement linéaire. En effet, la mise en location d’un logement donne lieu à des revenus locatifs qui sont imposables dans la catégorie des BIC. Par conséquent, cela ouvre la possibilité d’amortir jusqu’à 90% du montant de l’investissement immobilier, sur plusieurs années. En effet, grâce à l’amortissement LMNP, vous pouvez toucher des revenus locatifs sans être imposé dessus, pour une période pouvant aller jusqu’à 15 ans à la suite de la fin du crédit, selon la situation fiscale du propriétaire et le mode de financement. Finalement, le propriétaire d’un bien immobilier locatif touche quasiment une rente non imposée. Généralement, l’amortissement en LMNP est calculé en pourcentage du montant total de chaque composante du logement.
L’amortissement fait référence à la perte de valeur du bien matériel sur une durée déterminée (en général, 5 à 10 ans) ou du bien immobilier (en général entre 25 et 40 ans). L’amortissement LMNP permet donc, chaque année, de déduire cette perte de valeur au montant de vos revenus. L’amortissement permet de déduire de ses revenus imposables deux sources de frais majeures : les charges et les dépenses liées au bien immobilier en LMNP. En règle générale, tous les biens perdent en valeur généralement tous les ans, et ce, à cause de deux facteurs principaux : l’obsolescence et/ou l’usure.
Or, comme les dotations liées aux amortissements LMNP se traduisent par une baisse du revenu d’un propriétaire LMNP, elles sont devenues des charges déductibles d’impôt, qui visent à diminuer les revenus imposables dus sur les loyers LMNP de ce même propriétaire en LMNP. D’autant plus que le statut particulier du logement LMNP permet aux amortissements d’être renouvelés, c’est-à-dire, que si vous devenez propriétaire d’un bien immobilier en LMNP d’occasion et qui a été amorti par son précédent propriétaire, vous avez le droit de bénéficier de nouveaux amortissements.
Si le bien immobilier locatif dont vous êtes le propriétaire a le statut de LMNP, vous bénéficiez des avantages fiscaux suivants :
Sachez que l’amortissement LMNP ne peut s’envisager dans une comptabilité qu’à partir du moment où les résultats d’exploitation du logement sont positifs. Cependant, l’autre avantage majeur des amortissements est qu’ils ne peuvent pas se transformer en déficit LMNP qui se reporteraient sur d’autres revenus perçus par le propriétaire. En effet, toujours grâce au statut particulier du logement en LMNP, fiscales un amortissement qui n’aurait pas été consommé dans sa totalité peut être reporté automatiquement sur les années suivantes.
Enfin, si un propriétaire consomme la totalité des amortissements LMNP qui sont appliqués sur votre logement, le propriétaire peut revendre son bien immobilier LMNP afin de faire un nouvel investissement immobilier en LMNP qui lui permet de toucher de nouveaux abattement fiscaux grâce aux amortissements.
Grâce à tous les avantages qui découlent du fait d’amortir en LMNP, généralement au propriétaire d’un bien immobilier au régime LMNP n’a pas ou peu de revenus locatifs imposables lors des quinze première années de la mise en location du logement.
La défiscalisation LMNP a pour objectif de diminuer les charges et les dépenses liées à l’ameublement et à l’entretien du bien immobilier en LMNP, en vous permettant de les déduire du revenu locatif. Le propriétaire est donc gagnant, car il peut augmenter ses recettes locatives.
Les charges déductibles grâce à la location d’un logement en LMNP sont celles directement et indirectement liées aux charges de l’exploitation du logement, et qui réduisent les revenus locatifs qu’un propriétaire touche. Les principales charges LMNP déductibles sont les suivantes :
Pour déclarer ces dépenses, vous devez les justifier par des factures datant ou antérieures au début de l’activité locative. En général, pour être considérées comme des charges amortissables, ces charges doivent être inférieures à 500€.
Les dépenses déductibles, elles, vont concerner les travaux effectués dans le logement (peinture, parquet, électricité, etc) ainsi que le mobilier et les équipements achetés pour meubler le logement (literie, cuisine, canapé, etc). Toutes ces dépenses LMNP effectuées avant la location du logement ont des durée d’amortissement déterminées, allant de 5 ans à 15 ans, en fonction du type du bien et de son utilisation. Sachez que l’amortissement LMNP est basé sur les valeurs hors taxes (HT) des biens.
Pour déclarer ces dépenses, vous devez également les justifier via les factures d’achat qui datent ou sont antérieures au début de l’activité locative. En général, pour être considérées comme des dépenses déductibles, ces frais doivent être supérieurs à 500€. Découvrez également les démarches à suivre pour l'obtention du statut LMNP.
