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Mise à jour le 19 mars 2024
La défiscalisation est un dispositif qui permet de diminuer le montant de son imposition. Très connu pour les particuliers avec les lois Pinel, Malraux ou encore Monuments Historiques, il n'est cependant pas exclusivement réservé aux personnes physiques. En effet, la loi Girardin est déclinée en plusieurs volets, dont le dispositif Girardin IS. Il s'agit de la seule loi de défiscalisation immobilière mise en place par l'Etat français qui concerne les entreprises. Elles peuvent réduire le montant de leur impôt sur les sociétés tout en développant leurs actifs immobiliers.
Toutes les entreprises françaises redevables de l'impôt sur les sociétés peuvent investir en Girardin IS : les sociétés anonymes (SA), les sociétés par actions simplifiées (SAS), les sociétés à responsabilité limitée (SARL), les sociétés en commandite par actions (SCA), etc. Concernant le logement, certaines conditions s'appliquent. En effet, le bien immobilier doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.) De plus, il doit être situé dans les départements, régions et collectivités d'Outre-mer.
Or, pour les entreprises métropolitaines, il est souvent difficile de se projeter dans ces territoires éloignés géographiquement. Kheops Développement vous conseille pour vous aider à faire le bon choix pour votre investissement en Outre-mer.
Pour toutes les entreprises françaises localisées en métropole, il est difficile de connaître la réalité du marché et les avantages de la loi Girardin IS. Il faut cependant bien s’informer sur le marché local, sa dynamique, ses éventuelles contraintes spécifiques, etc. Bien choisir l’île où investir permet de s’assurer de la valeur réelle du bien qui va constituer une partie du patrimoine de la société.
Il existe de nombreux choix possibles d’îles pour un investissement outre mer : la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie Française, les îles de Wallis et Futuna ou encore la Nouvelle-Calédonie. Pour s’y retrouver, il est nécessaire de s’intéresser à plusieurs données :
Ces critères sont ressemblants avec un achat en métropole, mais l'accès à l'information est plus difficile étant donné l'éloignement géographique. Il est donc nécessaire d'être plus vigilant, de croiser les informations et de faire appel à des experts du marché local.
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De manière générale, les Antilles (la Martinique, la Guadeloupe et Saint-Martin) ainsi que l’île de la Réunion sont à privilégier pour investir en Girardin IS. Notamment, l’île de la Réunion réunit le plus d’atouts. Située à 9 000 km de Paris, la Réunion est une zone très touristique. De plus, il existe une forte pression démographique et, de ce fait, une demande de logement qui ne cesse de progresser. L’île compte actuellement 873 100 habitants et les projections pour 2050 dépassent les 1 million d’habitants.
Une fois l'île choisie pour un investissement outre mer, il est nécessaire de sélectionner l'emplacement exact de votre futur achat immobilier en loi Girardin outre mer. La proximité des agglomérations est importante. Par exemple sur l’île de la Réunion, au vu de la croissance démographique, il existe déjà une pénurie de logements à Saint-Denis, la préfecture, ainsi qu’à Saint-Leu. De plus, de nombreux biens locatifs sont destinés au tourisme et réduisent d’autant plus le choix pour les locaux. Le manque de logement sur l’île de la Réunion s’établirait ainsi à près de 90 000.
Voici une liste des principales questions à se poser avant de s’engager à acquérir un logement :
Le dispositif Girardin IS est destiné à la mise en location de l’appartement ou de la maison achetée. Il faut donc être en mesure de trouver les futurs locataires rapidement, facilement et que les loyers perçus permettent de rentabiliser l’opération. La comparaison doit également intégrer le facteur prix. Les prix au m² permettent d’affiner simplement votre choix. Muni de tous ces éléments, vous êtes désormais en mesure d’estimer le rendement locatif. Dans les DROM-COM, il est en moyenne de 4 %, ce qui séduit de nombreux investisseurs.
Remarque : la loi Girardin IS est destinée à la mise en location dans le secteur intermédiaire. Cela signifie qu’il existe des plafonds et réductions d'impôts pour la loi Girardin IS 2024, ainsi que pour les ressources de locataires. Ces montants sont fixés par décret et varient donc selon l’emplacement choisi. Cette donnée doit être intégrée dans votre analyse. De plus, l’entreprise doit s’engager à louer pendant 6 ans à minima.
Les grands programmes immobiliers sont généralement moins coûteux à l’achat. Cependant, lors de la livraison des biens, ce seront des dizaines voire des centaines de logements qui seront mis sur le marché locatif en même temps. La pression de la concurrence est donc importante.
De plus, lors d’un investissement Girardin, il est nécessaire que le bien soit loué dans les 12 mois suivant son achat. Les difficultés de location peuvent alors inciter à baisser le montant du loyer pour parvenir à trouver des locataires. Cela diminuera donc la rentabilité de l’opération.
De manière générale, il est important de ne pas se concentrer uniquement sur le gain fiscal que vous pouvez obtenir dans le cadre de la loi Girardin. Les contraintes d’investissement et le choix du bien immobilier que vous souhaitez acquérir doivent également revêtir une grande importance. Pour bénéficier des meilleurs conseils afin d’investir en Outre-mer, il apparaît nécessaire de s’adresser à un acteur local. Kheops Développement fait bénéficier ses clients de son expertise pour une défiscalisation outre-mer en étant basé sur l’île de la Réunion. Nous connaissons donc le marché de l’immobilier spécifique à notre île et sommes en mesure de vous guider dans vos choix.
