.png?width=129&name=kheops-(4).png "kheops-(4)")
Mise à jour le 21 mars 2024
Vous avez opté pour l'investissement en Loi Pinel Outre-mer pour développer votre patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d'une défiscalisation avantageuse, mais vous ne savez pas encore quel loyer appliquer ? Alors voici les critères à prendre en compte ainsi que la formule à utiliser pour calculer le montant maximum possible pour votre logement destiné à la location en territoire Outre-mer.
En termes d'application de loyers, la loi Pinel Outre-mer exige le respect d'un plafond qui varie selon la situation du bien. Cette différenciation se fait sur deux zones géographiques, à savoir :
Les plafonds en vigueur dépendent donc de la zone où se trouve le logement. Si ce dernier se trouve dans la zone DOM, Saint-Barthélemy ou Saint-Martin, alors les plafonds de loyer mensuel hors charges locatives pour l'année 2024 (source BOFIP, article 160) seront de 11,65 € par m² (barème Pinel Outre-mer), avec un coefficient multiplicateur (de surface) de 0,7 + 19/S.
En Polynésie française, Iles Wallis et Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon et Nouvelle-Calédonie, ces plafonds sont à 14,18 € avec un coefficient multiplicateur (de surface) de 0,7 + 19/S également.
Les plafonds de loyers qui viennent d'être cités correspondent au loyer mensuel par m², hors charges locatives. La validité de ces valeurs n'est uniquement que dans le cadre d'un bail dont la conclusion ou le renouvellement a eu lieu durant l'année 2024.
Pour calculer la surface pondérée, il faut tenir compte de 2 paramètres :
Quelle différence entre une varangue et terrasse ? La notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.
Si on prend en exemple un appartement ayant une surface de 70 m² et avec une varangue de 20 m² et une terrasse de 10 m², alors la surface pondérée de cet appartement sera de 91 m². On classe parmi les annexes la terrasse, le balcon, la loggia, la véranda. Les sous-sols et la cave en font également partie, s'il s'agit d'une maison et non d'un appartement.
Dans la loi Pinel Outre-mer, le coefficient pénalise les grands logements, et favorise plutôt les petits appartements. Sa formule est 0,7 + 19/surface pondérée Pinel Outre-Mer. Son minimum est donc de 0,7, mais peut monter jusqu'à 1,2.
Cela peut avoir 2 conséquences : si cette valeur est supérieure à 1, alors le loyer augmente. A contrario, si la valeur est inférieure à 1, alors le loyer est réduit.
La formule permettant de calculer le plafond de loyer se compose des divers éléments suivants :
Le Coefficient Multiplicateur appliqué pour le calcul du loyer en Loi Pinel (également applicable pour la Loi Pinel Outre-mer) est = 0,7 + (19/Surface utile).
Notons que le coefficient est arrondi à la décimale la plus proche, et qu'il ne doit pas dépasser 1,2. Si tel est le cas, alors ce sera tout simplement la valeur 1,2 qui sera utilisée pour la suite du calcul.
La formule de calcul du plafond de loyer est donc la suivante :
Barème Pinel x (0,7 + 19/Surface Utile) x Surface Utile
Comme il a été dit précédemment, trois variables sont à prendre en compte afin de pouvoir calculer le loyer en Loi Pinel Outre-mer :
La surface utile correspond ici à la surface habitable + 0,5 x surface des annexes dans la limite de 8 m² (cette dernière regroupant les terrasses, les vérandas, les balcons, les caves, les sous-sols) + surface des varangues (dans la limite de 14 m²). Les parkings ne doivent pas être inclus dans la surface utile. Les plafonds de loyer sont, rappelons-le, de 11,65 €/m² dans les DOM, Saint-Martin, Saint Barthélémy) et de 14,18 €/m² en Polynésie Française.
Rien de tel qu'un exemple concret pour comprendre comment se calcule un plafond de loyer.
Exemple 1 :
Prenons donc en exemple un appartement à La Réunion (situé en zone B1 à 10,48 €/m²). avec une surface de 35 m² et une varangue de 7 m².
La surface utile est la suivante : 35 + 7 = 42 m²
Son coefficient multiplicateur sera donc = 0,7 + (19/42 m²) = 1,15.
Selon la formule citée plus haut, le loyer pour cet appartement situé à La Réunion en zone B1 sera donc le suivant :
11,65 € x 1,15 x 42 = 562 €.
Les montants de loyers calculés sont arrondis à l'entier inférieur. Il s'agit des loyers hors charges locatives.
Exemple 2 :
Prenons ici un appartement toujours à La réunion (situé en zone B1 à 11,65 €/m²). avec une surface de 85 m² et une varangue de 20 m² et une terrasse de 12 m².
Analysons les variables varangue et terrasse:
La surface utile est la suivante : 85 + 16 + 6 = 107 m².
Son coefficient multiplicateur sera donc = 0,7 + (19/107 m²) = 0,88.
Selon la formule citée plus haut, le loyer pour cet appartement situé à La Réunion en zone B1 sera donc le suivant :
11,65 € x 0,88 x 107 = 1 096 €.
Les montants de loyers calculés sont arrondis à l'entier inférieur. Il s'agit des loyers hors charges locatives.
N'hésitez pas à nous contacter, nous sommes à votre disposition.
