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Mise à jour le 29 mars 2024
La loi Girardin IS (Impôt sur les Sociétés) est un dispositif de défiscalisation de l’impôt sur les sociétés si cette dernière effectue un investissement immobilier en Outre-Mer. Les obligations à respecter pour un investissement en Girardin IS sont définies dans l’article 217 du Code Général des Impôts (CGI). L’objectif de ce dispositif est d’encourager les sociétés investissant dans l’immobilier résidentiel dans les départements et régions d'outre-mer, et notamment, sur l’Île de la Réunion. Ce dispositif séduit de plus en plus de sociétés, car en faisant un investissement en loi Girardin, une société peut diminuer, voire d'annuler, son impôt sur les sociétés, et ce, dès l'année de l'acquisition du bien immobilier.
En cas de non-respect des critères du bail du logement, des déclarations annuelles des opérations réalisées, des plafonds de loyers et de ressources (qui sont fixés par décret au début de chaque nouvelle année), ainsi que des obligations fiscales et sociales de l’entreprise, la société propriétaire du logement ne sera pas en mesure d’être éligible à la défiscalisation Girardin IS.
Lisez notre article pour découvrir les conditions d’éligibilité à respecter pour une défiscalisation, après un investissement Girardin.
Une des obligations de l’investissement Girardin pour bénéficier d’une défiscalisation, est d’acheter un logement neuf situé outre-mer.
Si le logement est acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) dans un programme immobilier neuf, le bien immobilier doit être mis en location nu dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Et, si le logement neuf est déjà achevé, il devra être mis en location nu dans les 12 mois après la signature de l’acte de vente chez le notaire, qui vient finaliser l’achat du bien immobilier. Un logement est considéré comme nu s’il est non meublé (le non-meublé peut cependant comprendre la fourniture des sanitaires, d’une douche/baignoire, d’un évier…) ou vide (sans meuble ou équipement).
Afin que le contrat de location soit éligible aux critères Girardin IS, le propriétaire doit mettre en location le logement à titre de résidence principale, à des particuliers qui seront locataires durant au moins 6 ans. Le décompte de cette période débute à la date de prise d’effet du bail.
Le montant réel des revenus locatifs issus des logements en Girardin IS doit être comptabilisés chaque année dans les bénéfices de l'entreprise.
Toute entreprise qui paie un impôt sur les sociétés, peut déduire de son revenu imposable déclaré chaque année lors de l’exercice comptable, la totalité du montant des acquisitions immobilières (hors taxes et hors frais) de tous les biens immobiliers résidentiels destinés à un usage résidentiel et locatif. En cas d'excèdent où le résultat imposable annuel de l’entreprise ne serait pas assez élevé pour pouvoir déduire la totalité de l’investissement Girardin, le déficit est différé sur les années suivantes.
Pour bénéficier du dispositif Girardin IS, le propriétaire doit louer son bien immobilier à un prix inférieur ou égal au plafond fixé par la loi, et les locataires doivent avoir des ressources annuelles qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus, recalculé chaque année en fonction de la composition du foyer fiscal locataire.
Le premier plafond du dispositif Girardin IS est celui du loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises). Le loyer fixé dans les contrats de location de 2024 et qui varie selon la localisation du logement est le suivant :
| Plafond des prix de location pour les logements soumis au dispositif Girardin IS en 2024 (en €) | ||
| Année de signature du bail | Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique, Mayotte, Saint Barthélemy, Saint-Martin | Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Île s Wallis-et-Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon |
| 2024 | 200 €/ m² | 244 €/ m² |
Le deuxième plafond à respecter concerne les locataires. En 2024, selon la localisation, les revenus annuels des locataires doivent être de maximum :
| Plafonds de ressources des locataires du logement soumis au dispositif Girardin IS en 2024 (en €) | ||
| Localisation | ||
| Composition du foyer fiscal locataire | Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique, Mayotte, Saint Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Île s Wallis-et-Futuna |
| Personne seule | 36 559 € | 34 545 € |
| Couple | 67 605 € | 63 885 € |
| Personne seule ou couple, + 1 personne à charge | 71 515 € | 67 577 € |
| Personne seule ou couple, + 2 personnes à charge | 75 427 € | 71 274 € |
| Personne seule ou couple, + 3 personnes à charge | 80 650 € | 76 208 € |
| Personne seule ou couple, + 4 personnes à charge | 85 876 € | 81 146 € |
| Majoration pour personne à charge complémentaire (à partir de la 5e personne) | + 5 492 € | + 5 190 € |
La loi Girardin IS règlemente aussi les obligations fiscales et sociales de l’entreprise qui devient propriétaire d’un bien immobilier. Pour qu’une entreprise investisse en Girardin IS, elle doit respecter d’une part l’obligation de dépôt des comptes annuels et d’autre part, les obligations fiscales (IS, IR, TVA…) et sociales (cotisations sociales salariales, cotisations sociales employeurs…) définies par la législation française en fonction de la taille de l’entreprise.
Pour que l’entreprise soit éligible à la défiscalisation Girardin, elle doit avoir enregistré lors de son dernier exercice comptable, un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions d’euros.
Enfin, en cas d’investissement immobilier supérieur à 1 million d’euros (par programme et par exercice), il faut effectuer une demande d’autorisation auprès du Ministre des Outre-mer et avoir reçu un agrément en réponse.
