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En étudiant le marché immobilier actuel, tout bon investisseur aura constaté qu'un placement financier dans un logement étudiant est des plus rentable de nos jours, notamment en raison de la hausse constante des étudiants chaque année sur le territoire. Cela dit, une question persiste : est-il préférable d'acheter du neuf, ou l'ancien serait-il plus intéressant ? C'est à cette question que nous tâcherons d'apporter une réponse à travers cet article.
Il peut être tentant de se lancer dans l'achat d'un logement ancien. Cependant, il faut au préalable étudier toutes les facettes de ce type d'investissement afin d'éviter les mauvaises surprises.
Moins cher à l'achat
La principale raison qui pourrait pousser un investisseur à acheter une résidence étudiante ancien est le prix : en effet, comme le bien n'est plus neuf, alors son prix a forcément été revu à la baisse. Comme il a déjà été exploité, et en fonction de son âge, il est fort probable qu'il y ait des travaux de rénovation à prévoir. Ainsi, un logement étudiant ancien sera nettement moins cher qu'un logement neuf.
Les surfaces proposées sur le marché de l'ancien ne correspondent pas toujours aux besoins des étudiants contemporains. En effet, elles peuvent être soit trop importantes, soit insuffisantes. Un étudiant vivant seul pourrait se contenter d'un petit studio afin de limiter ses frais, tout en bénéficiant d'un confort tout à fait acceptable. Ce type de logement n'était pourtant pas encore courant dans l'ancien, et est donc assez difficile à trouver.
Dans l'ancien, il faut s'attendre à ce que les charges soient assez conséquentes. Il faudra ainsi prévoir les charges générales regroupant les dépenses à réaliser pour la conservation (frais de gardiennage, de nettoyage, d'éclairage, etc.), l'entretien (peinture, gros œuvre, ravalement de façade, etc.) et l'administration des parties communes (frais d'assemblée générale, honoraires des syndics, etc.).
Il y a ensuite les charges spéciales à prévoir. On regroupe dans ces charges tous les frais engendrés par des équipements et services collectifs comme le chauffage central collectif, les vide-ordures, l'eau, les charges d'ascenseur, etc. Le montant de ces charges dépend de la quote-part fixée par le règlement de copropriété pour chaque lot de copropriété.
Si le logement est âgé de plus de 30 ans, alors il faudra prévoir des travaux de mise aux normes, car il y a de fortes chances que l'installation électrique présente soit vétuste et potentiellement dangereuse. La mise aux normes permet donc de réduire les risques d'électrocution et d'incendie.
Pour ce faire, il faudra commencer par engager un électricien professionnel pour réaliser un diagnostic de l'installation du logement étudiant. Celui-ci indiquera par la suite les différents travaux à effectuer afin que le logement soit aux normes actuelles. La prochaine étape est la rénovation électrique, consistant à mettre le réseau en conformité à la norme NF C 15-100.
L'autre alternative qui se présente à l'investisseur est l'achat d'un logement étudiant neuf.
Il est difficile de donner une fourchette de prix pour les logements étudiants neufs, tant les paramètres à prendre en compte sont nombreux. En effet, il faut d'abord tenir compte de la surface proposée. Certains étudiants privilégient les studios afin de ne pas payer trop de frais. D'autres préfèrent les appartements avec un peu plus d'espace afin d'y vivre en colocation et se partager les frais.
Il va sans dire que la différence de prix entre ces deux types de logements est assez conséquente. Il appartient donc au propriétaire de définir le type de logement dans lequel il souhaite investir en fonction de son budget et de ses objectifs.
En termes de programme neuf de résidence étudiante, le marché propose une plus grande variété. En effet, les promoteurs ont tenu compte des besoins réels des étudiants, et ont donc adapté leurs projets en conséquence.
Ainsi, il sera plus aisé pour un investisseur de trouver aussi bien un grand studio qu'un appartement T2 susceptible de plaire aux locataires cibles. Cela assure un meilleur rendement ainsi qu'un taux d'occupation plus élevé, synonyme de rentabilité pour l'investisseur.
Investir dans une résidence étudiante neuve présente l'avantage d'imposer des charges moins lourdes pour le propriétaire. Certes, ce dernier est tenu de payer la taxe foncière, mais il peut néanmoins en récupérer une partie auprès de son locataire, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Le propriétaire bailleur bénéficie également d'une exonération de la taxe foncière lors de l'année d'achèvement des travaux et pendant 2 ans s'il met son bien en location. Il faut toutefois qu'il ait retourné le formulaire H2 dans les 3 mois suivant la date d'achèvement des travaux (DAT).
Un logement étudiant neuf est, par définition, encore tout frais et répond à toutes les normes actuelles, que ce soit en termes de sécurité, de dépenses énergétiques, etc. L'investisseur n'aura donc pas à craindre de débourser des frais de rénovation supplémentaires lors de l'achat.
Les futurs locataires seront également plus enclins à louer le logement en sachant que celui-ci est neuf. Cela leur indique en effet que le bien respecte toutes les normes en vigueur, et leur garantit de vivre dans un logement avec tout le confort moderne, et parfaitement sécurisé.
Il existe divers dispositifs qui permettent de bénéficier d'un avantage fiscal suite à l'achat d'un logement étudiant neuf. C'est par exemple le cas avec la loi Pinel si le propriétaire s'engage à louer son bien durant 6, 9 ou 12 ans, et à respecter les plafonds de loyer fixés par les zonages Pinel. Ce dispositif est applicable aussi bien dans l'hexagone qu'outre-mer.
On peut également citer le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) si le logement neuf est loué meublé aux étudiants. Ce statut permet à l'investisseur de récupérer la TVA après avoir mis le bien en location durant 20 ans. Cela représente à peu près 20% du montant investi, en incluant le prix du mobilier dans le calcul.
Suite à cette comparaison, on peut constater que le neuf présente plus d'avantages, par rapport à l'ancien. Voici donc un récapitulatif des points essentiels pouvant convaincre un investisseur de placer son argent dans l'achat d'un logement étudiant neuf :
- Il est plus facile de trouver un logement étudiant neuf correspondant à son budget grâce à la grande diversité des offres.
- Comparés à l'ancien, les logements neufs disponibles sur le marché sont plus variés et correspondent mieux aux besoins des étudiants.
- Les charges sont moindres grâce à l'exonération de la taxe foncière sur 2 ans.
- Les logements neufs sont déjà aux normes et ne requièrent aucuns travaux de rénovation ni de mise aux normes, comme cela pourrait être le cas avec les biens anciens.
- L'achat dans le neuf permet d'avoir accès à des dispositifs initiés par l'Etat permettant de bénéficier de réductions fiscales à moyen et long terme.
