Conseils pour investir dans un logement étudiant à La Réunion

Un investissement dans un logement étudiant à La Réunion fait actuellement partie des investissements immobiliers les plus sûrs et les plus rentables. Il y existe en effet une très forte demande pour ce type de logement, et les offres locatives ont du mal à y répondre, car elles sont nettement inférieures. Si vous êtes tenté par ce type de placement, alors voici quelques conseils qui vous aideront à assurer la rentabilité de l'opération.

1/ La qualitÉ de la résidence

Lorsqu'on réalise un investissement résidence étudiante à La Réunion, il est très important de faire l'acquisition d'un logement de qualité. Cela permet de mieux attirer les locataires, d'assurer un taux d'occupation élevé, et par conséquent de percevoir une rente locative constante afin de rentabiliser l'investissement de façon optimale. Vient alors le moment de se poser une question essentielle : est-il préférable d'investir dans le neuf plutôt que d'acheter un logement ancien et de le rénover ? 

L'ancien présente l'avantage d'être moins cher à l'achat, ce qui, au premier regard, pourrait tenter les investisseurs. Néanmoins, le bien est par définition déjà usé, et si l'on souhaite offrir aux locataires un logement de qualité, il sera fort probablement nécessaire de réaliser des travaux de mises aux normes et de rénovation. Cela engendrerait alors des frais supplémentaires à prévoir. Les charges de copropriété risquent également d'être assez importantes. Par conséquent, investir dans l'ancien représente un risque à ne pas négliger.

L'investissement dans le neuf semble être une solution plus appropriée. Il consiste à faire l'achat d'un bien tout nouvellement construit ou en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement). Dans les deux cas, le logement étudiant sera entièrement neuf lors de la mise en location et répondra à toutes les normes de construction et de dépenses énergétiques en vigueur. Cela vous évitera d'avoir à envisager l'éventualité de devoir réaliser divers travaux de rénovation ou de réparations avant plusieurs années. 

Dans le cas d'une résidence étudiante, les parties communes comme les façades, les ascenseurs, le toit et les cages d'escaliers seront également en parfait état, ce qui vous évitera de devoir payer des charges de copropriété.

Les programmes neufs initiés ces dernières années prennent en considération les besoins des étudiants. On retrouve ainsi sur le marché immobilier réunionnais divers types de logements tout à fait adaptés aux étudiants, comme les studios, les appartements T1, T2, etc. Il vous sera alors plus aisé de trouver un logement susceptible de plaire aux étudiants, ce qui multipliera considérablement vos chances de le mettre en location très rapidement.

Preuve qu'un logement étudiant neuf est de meilleure qualité, ce type de logement respecte les toutes dernières normes techniques et environnementales. Les architectes ont en effet tout prévu pour que les objectifs de performance énergétique soient atteints. L'isolation thermique et phonique est ainsi optimisée, les énergies renouvelables sont mises à contribution, l'orientation du bâtiment a été pensée pour exploiter au mieux le chauffage naturel, etc.

2/ un établissement proche

Pour qu'un investissement immobilier soit réussi, il est d'une importance capitale de veiller à ce que le logement mis en location soit situé sur un emplacement stratégique. Cette règle d'or est valable partout, aussi bien en métropole qu'outre-mer. 

Dans le cadre d'un investissement dans un logement étudiant à La Réunion, il est donc essentiel que le bien soit situé à proximité des établissements scolaires. Cela permet aux étudiants de ne pas avoir à couvrir de longues distances quotidiennement pour rejoindre leur université, faculté ou institut supérieur. De plus, la grande majorité des étudiants ne peut pas encore se permettre de s'acheter un véhicule, et doit par conséquent utiliser les transports en commun pour se déplacer. 

D'ailleurs, il est également fortement conseillé de placer votre argent dans un logement étudiant situé en centre-ville qui soit entouré de commerces et de transports en commun. C'est effectivement ce que recherchent les jeunes de manière générale.

Sur l'île de La Réunion, la grande majorité des offres locatives est concentrée sur la partie nord, à St-Denis. Des établissements scolaires y sont en effet présents, et de nombreux programmes immobiliers y ont ainsi été initiés afin de répondre aux nombreuses demandes locatives des étudiants. Toutefois, la partie sud de l'île possède également ses établissements d'études supérieures, et pourtant, on constate que les offres y sont nettement moins nombreuses, alors que les demandes sont très importantes. 

Il serait donc intéressant d'investir dans un logement étudiant au Tampon afin de répondre à ces demandes et profiter de ce marché pas encore saturé par les offres. 

3/ déléguer la gestion à un tiers si vous êtes géographiquement éloigné 

Assurer la gestion locative soi-même n'est pas chose aisée, car cela demande de l'investisseur une grande disponibilité ainsi que des connaissances sur le plan juridique. Mais cette gestion est d'autant plus compliquée lorsqu'on réalise un investissement dans un logement étudiant outre-mer. Il est par conséquent préférable de la déléguer à un gestionnaire local professionnel.

Confier la gestion locative à La Réunion à un tiers présente un avantage sur le plan juridique. En effet, les agences ont une meilleure maîtrise des normes et des lois locales. Elles ont l'expérience pour la réalisation de l'état des lieux, de la rédaction du bail, du suivi du règlement de copropriété, etc.

Déléguer la gestion à un tiers permet également de mieux sélectionner les locataires. D'autant plus, l'investissement se faisant outre-mer, vous serez dans l'impossibilité de rencontrer directement les candidats à la location de votre logement. Un gestionnaire local sera en revanche en mesure de réaliser cela à votre place. Ainsi, vous n'aurez plus à vous soucier de l'analyse des dossiers, de la vérification de la solvabilité des candidats, des prises de rendez-vous etc.

De même, vous ne serez pas dérangé en cas de panne d'équipement (chaudière, chauffe-eau, ascenseur) ou de problème de recouvrement des loyers. En effet, il appartiendra à l'agence chargée de la gestion locative de votre logement de s'occuper de ces problématiques, de contacter les réparateurs et professionnels pour la réalisation des travaux nécessaires.

Enfin, un gestionnaire veillera constamment à éviter les vacances locatives en mettant à profit ses réseaux ainsi que ses outils de promotion et de communication. Il vous conseillera aussi sur comment optimiser l'attractivité de votre logement (par exemple en proposant un shooting photo du bien par un professionnel, ou en suggérant divers travaux pour mieux susciter l'intérêt des étudiants).

4/ prévoir sur le long terme

Un investissement immobilier requiert de votre part des engagements importants, notamment au niveau financier. Bien souvent, il sera nécessaire de recourir à un prêt bancaire pour financer l'achat du bien. Il faudra par conséquent prévoir le remboursement de votre crédit à moyen ou long terme. Pour ce faire, vous devez vous assurer d'être en mesure de rentabiliser votre investissement, en optant pour un emplacement stratégique en fixant un loyer adapté.

À part le loyer perçu chaque mois, investir dans un logement neuf à long terme permet également de bénéficier d'avantages fiscaux à travers des dispositifs dédiés. Vous pouvez par exemple choisir de louer votre bien meublé et d'opter pour le statut LMNP. Grâce à ce statut, vous parviendrez à amortir votre bien sur plusieurs dizaines d'années. Il vous permet également de récupérer le montant de la TVA à 20%. 

Enfin, le statut LMNP vous permettra de déduire de vos revenus locatifs l'ensemble des charges liées à votre bien pendant plus de 20 ans, comme la taxe foncière, les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation, les frais de gestion, etc.

Pour un investissement à long terme, il serait également intéressant de profiter de la défiscalisation offerte par le dispositif Pinel outre-mer. Ce dispositif vous propose d'acheter un logement étudiant neuf à La Réunion, de le mettre en location nue durant 6, 9 ou 12 ans, et de bénéficier par la suite d'une défiscalisation de 23%, 29% ou 32% en fonction de la durée de location choisie. Vous pourrez ensuite continuer à exploiter votre bien, ou le donner en location à vos proches, ou y habiter si vous le souhaitez. 

4/ la rentabilité objective de son logement étudiant

La rentabilité locative à La Réunion est des plus attrayantes, notamment en termes de location de logement étudiant. En effet, la demande locative sur l'île pour ce type de logement est très importante, et ne cesse d'augmenter chaque année, alors que l'offre peine à suivre. Par conséquent, les risques de vacances locatives sont considérablement réduits, et le taux d'occupation du logement sera quant à lui très élevé.

Pour ce qui est de la rentabilité pour un investissement en LMNP, elle est 4 à 6% plus importante comparée à la rentabilité pouvant être espérée lors d'un investissement dans un bien immobilier classique. Pour un investissement en loi Pinel, la rente locative perçue sera régulière durant au moins 6 ans, et la rentabilité sera bien plus importante si vous décidez d'exploiter le logement plus longtemps. 

Il s'agit également d'un investissement à long terme, puisqu'il vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier.