Ce qu'il faut savoir avant d'acheter un logement étudiant à La Réunion

Mise à jour le 19 mars 2024  

Le marché immobilier réunionnais est actuellement en plein essor.

En effet, les demandes locatives y sont nombreuses et de plus en plus de programmes sont initiés afin d'y répondre. Cette demande élevée est d'autant plus présente dans le secteur du logement étudiant, puisque la population réunionnaise compte un grand nombre d'étudiants constamment en quête de logements adaptés chaque année. 

Un investissement dans ce type de bien serait donc des plus rentable, mais ce type d'opération doit se faire en toute connaissance de cause. C'est pourquoi nous nous proposons de vous informer sur tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter un logement étudiant à La Réunion.

 

1/ Un marché en très forte évolution

L'île de la Réunion se distingue par sa démographie atypique : sa population est en effet particulièrement jeune, vu que sur sa totalité, plus de la moitié est âgée de moins de 30 ans. Et parmi ces jeunes, nombreux sont ceux à être des étudiants. Sur l'île, plusieurs milliers de ces étudiants sont en quête d'un logement adapté ou d'un studio dans une résidence étudiante chaque année. 

Cependant, ils doivent faire face à une offre locative encore nettement inférieure à la demande. Par conséquent, les demandes locatives sont constantes et tendent à augmenter d'année en année, ce qui représente une véritable opportunité pour les investisseurs immobiliers.

Le marché immobilier réunionnais en termes de logement étudiant connaît actuellement une croissance des plus dynamiques, compte tenu de l'infériorité de la capacité de ce marché par rapport à une demande très élevée. Ainsi, un investisseur ayant fait l'acquisition d'un logement étudiant sur l'île sera assuré de trouver des étudiants pour louer son bien, et ce taux d'occupation élevé sera bien sûr synonyme de rentabilité et de retour sur investissement.

Cela fait maintenant plusieurs années que l'on constate une augmentation progressive du nombre d'établissements supérieurs sur l'île. L'Université de la Réunion est la plus ancienne et la plus importante, et elle réunit à elle seule plus de 13.000 étudiants. Mais d'autres établissements ont par la suite fait leur apparition, comme l'Institut d'Administration des Entreprises (IAE), l'Institut Universitaire de Technologie (IUT) ou encore le Service Universitaire de Formation Permanente). Ces établissements attirent les étudiants venant de la zone Océan Indien, et leur venue fait rapidement augmenter le nombre de demandes locatives.

De nombreux programmes immobiliers ont donc vu le jour dans les zones à proximité de ces établissements afin de répondre aux demandes locatives sans cesse croissantes des étudiants. Un investisseur sera alors en mesure de choisir parmi plusieurs programmes, et d'investir dans le logement qu'il jugera le plus rentable. 

 

2/ Trouver l'emplacement idéal

Pour réussir son investissement dans un logement étudiant à la Réunion, il est primordial de veiller à ce que le bien soit situé à un emplacement adapté, cela dans le but d'être assuré de trouver des locataires, et garder un taux d'occupation élevé durant toute la période d'exploitation du bien.

Vous devez donc dans un premier temps penser aux besoins et attentes des étudiants qui pourraient potentiellement louer votre bien. Ils recherchent bien entendu un toit où se loger, mais également un certain confort de vie. Dans la limite de leur budget, ils recherchent un logement dans un cadre agréable, à proximité des commerces et de leur lieu d'étude. 

Il serait donc plus intéressant d'investir dans un logement qui soit en mesure de répondre à ces besoins. L'idéal serait de choisir un emplacement en centre-ville, étant donné que les étudiants apprécient lorsque le logement se trouve à proximité des services et des commerces. Il est également primordial de s'assurer que le logement soit proche des transports en commun. En effet, dans la plus grande majorité des cas, les étudiants n'ont pas de voiture à leur disposition, et comptent donc beaucoup sur les transports en commun pour se déplacer.

La proximité du logement avec le lieu d'étude est également un impératif. Les étudiants ne veulent pas faire des heures de trajet pour rejoindre leur faculté ou leur université. Ils auront donc tendance à rechercher des logements étudiants desservis par de nombreux transports en commun et dont l'emplacement leur faciliterait la vie au quotidien.

Le choix de l'emplacement est donc des plus critiques, car de lui dépendra le remplissage locatif, l'assurance de percevoir constamment le loyer, et le prix revente du bien, même si ce type d'investissement reste rentable sur le long terme.

3/ La rentabilité de l'investissement (loyer libre plus intéressant au Tampon, car moins de logement disponibles)

Ainsi, pour garantir la rentabilité de son investissement, il est essentiel de choisir un emplacement stratégique. Certes, il est préférable d'investir dans un logement dont l'emplacement correspond aux critères cités ci-dessus. Cependant, il faut aussi tenir compte de l'offre proposée dans un secteur donné : si les offres sont trop nombreuses, alors la concurrence sera plus rude, et vous pourriez potentiellement avoir plus de mal à trouver des locataires, étant donné que ces derniers auront l'embarras du choix.

De ce fait, si vous désirez acheter un logement étudiant et bénéficier d'une meilleure rentabilité locative à la Réunion, alors il serait probablement plus judicieux d'investir dans un logement se trouvant sur la partie sud de l'île, plus précisément au Tampon. 

En effet, les logements qui y sont proposés sont moins nombreux, alors que l'on y trouve des locaux d'enseignement, comme l'UFR Sciences de l'Homme et de l'Environnement (SHE), ou l'École Supérieure d'Ingénieurs Réunion Océan Indien (ESIROI). Votre logement sera alors beaucoup plus prisé, et vous parviendrez sans mal à le louer tout au long de l'année. En maintenant un taux d'occupation élevé, la rentabilité de votre placement sera assurée. 

La rentabilité sera plus facile à accéder si vous effectuez un investissement éligible à un dispositif vous faisant bénéficier d'un avantage fiscal. C'est par exemple le cas du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) consistant à faire l'acquisition d'un bien immobilier neuf et de le mettre en location meublée. Il donne accès à une déduction d'impôts et permet de percevoir des revenus locatifs qui ne sont pas taxés. Il permet également à l'investisseur propriétaire de récupérer le montant de la TVA sur le total de ses dépenses de revient hors taxes grâce au dispositif Censi-Bouvard. 

Avec un investissement en LMNP, la rentabilité est généralement de 4 à 6% plus élevée que celle obtenue lors de l'achat d'un bien immobilier classique.

Outre le statut LMNP, l'investisseur peut aussi bénéficier d'une réduction d'impôt grâce à la loi Pinel Outre-mer Réunion. Il devra dans ce cas acheter un logement étudiant neuf qu'il louera nu (c'est-à-dire une location non meublée) durant au moins 6 ans. Ce dispositif donne accès à une défiscalisation pour 2024 de 20% pour 6 ans de location, de 23% pour 9 ans de location, et de 25% pour une location de 12 ans.