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Mise à jour le 19 mars 2024
La loi Pinel à la Réunion consiste en un dispositif de défiscalisation immobilière instauré par l’Etat. Elle permet de réduire ses impôts grâce à un investissement dans l’immobilier neuf ou rénové. Elle propose toutefois certains avantages appréciables comparés à la loi Pinel en métropole. Découvrez alors les atouts de cette défiscalisation en Outre-mer, ses avantages fiscaux, ainsi que les régions intéressantes où investir.
La défiscalisation Pinel en Outre-mer a le même principe que celle, plus connue en Métropole. Il s’agit toutes deux d’une même loi qui permet aux contribuables français et domiciliés en France d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant. En contrepartie d’un engagement de mise en location du bien immobilier neuf ou rénové, l’investisseur peut récupérer un pourcentage du montant de son investissement grâce à une réduction d’impôt.
Cependant, les avantages fiscaux sont plus intéressants pour les investisseurs sur les territoires ultramarins, par rapport à ceux bénéficiés pour un investissement en Métropole.
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La déduction fiscale est largement plus attrayante avec la loi Pinel en Outre-mer. Pour 2024, les taux de réduction d’impôts à la Réunion sont de 20%, 23% et 25%, pour une durée d’engagement de mise à la location respective de 6, 9 et 12 ans. A noter que pour un investissement Pinel en Métropole, ces pourcentages sont de 9%, 12% et 14%, pour la Pinel PLUS c'est 12%, 18% et 21% et cela, pour les mêmes durées de location.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que dans les trois cas, le logement Pinel doit impérativement répondre à certaines normes de construction comme le label d’étude thermique comme RTAA DOM pour l'Outre-mer. Enfin, la réduction est identique pour l’ensemble des contribuables, et ce sans tenir compte de la tranche marginale d’imposition. La déclaration des revenus locatifs doit être faite dans la catégorie des revenus fonciers.
Il est à remarquer que les conséquences d’un investissement Pinel en Outre-mer sont les mêmes qu’en Métropole, en termes de plafonds spécifiques à respecter. Il s’agit du plafond sur le prix d’acquisition du bien qui ne doit pas excéder les 5.500 € le m² ; le montant de l’investissement concerné par la réduction d’impôts ne doit pas dépasser les 300.000 € ; la défiscalisation concerne 2 acquisitions au maximum par an et pour le loyer.
Le principe du plafonnement des niches fiscales consiste en la limitation des avantages fiscaux du contribuable, en fonction du lieu où se trouve le bien immobilier Pinel. Si en Métropole, ce plafond des niches fiscales s’élève à 10.000 €, en Outre-mer, celui-ci va jusqu’à 18.000 € mais uniquement pour les investissements immobiliers.
La loi Pinel exige de respecter certaines normes de construction. Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou la réalisation de travaux de rénovation d’un bien immobilier doit répondre aux exigences du label thermique RT 2012. Cependant, en Outre-mer, c'est la loi RTAA DOM qui s'applique.
Si la loi Pinel est appliquée en toute logique en France métropolitaine, la loi de défiscalisation Pinel en Outre-mer concerne aussi les investissements immobiliers réalisés sur les territoires ultra-marins dont la Réunion, la Guyane, la Guadeloupe, la Polynésie française, Mayotte, la Martinique, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, les îles de Wallis et Futuna.
Il est logique que pour optimiser ou assurer la rentabilité d’un investissement Pinel en Outre-mer, le choix du bien sera crucial. Pour éviter de tomber dans les écueils, il est indispensable de procéder à une étude sérieuse de son projet. Cette étude devra se porter sur certains critères incontournables, comme indiqué par les avis des professionnels.
Un des paramètres essentiels à étudier consiste à l’anticipation de la demande locative présente dans les zones potentielles où investir. Il s’agit de savoir si les opportunités de trouver facilement des locataires sont concrètes. En effet, il ne faut pas oublier que pour bénéficier de la défiscalisation en Outre-mer, le logement neuf ou rénové doit obligatoirement être loué 12 mois après la livraison ou l’acquisition.
Les régions intéressantes pour investir en Pinel seront celles où l’activité économique est dynamique, celles qui ont de grands projets en cours comme l’implantation d’une grande filiale par exemple. Mais, demande locative rime également avec une démographie croissante de la zone d’investissement.
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Il ne faut pas perdre de vue qu’un investissement en loi Pinel en Outre-mer demeure avant toute chose un investissement immobilier. Ainsi, outre le caractère incitatif de la loi, il est essentiel de respecter les bases de tout investissement immobilier, et notamment le prix du bien convoité.
Il faudra également prendre en compte certains facteurs qui peuvent influencer le prix, notamment l’emplacement du logement, la qualité de construction, la localisation du bien, les infrastructures à proximité…
Par ailleurs, il sera aussi nécessaire d’anticiper le loyer possible à appliquer, au vu et au su des paramètres imposés par la loi Pinel en Outre-mer. Il s’agit du plafond de loyers mensuels par m² selon la localité et le plafond des revenus des locataires…
Il faut savoir que les promoteurs immobiliers opérant en France ne se trouvent pas en Outre-mer. Il faudra se rapprocher des acteurs locaux pour la réalisation de son investissement immobilier. Il est donc primordial de prendre la bonne décision quant au choix de son promoteur à la Réunion.
Un professionnel fiable sera celui qui présente un profil crédible en ce qui concerne ses travaux de construction. Sa réputation sur le marché de l’immobilier est également un élément à prendre en considération. En outre, il sera aussi nécessaire de vérifier les garanties proposées par le promoteur, afin de s’assurer d’être sous couvert de garantie fiables ou solides en cas de problèmes.
Dans tout investissement immobilier, le choix du programme immobilier est essentiel. Il faudra ainsi opter pour un programme situé dans une localisation stratégique afin de s’assurer une continuité durable et constante de la location.
En ce qui concerne la Réunion, il faudra privilégier les régions intéressantes qui abritent les pôles touristiques et économiques tels que le Nord de l’île, l’Ouest et aussi le Sud.
Ainsi, un investissement en loi Pinel à la Réunion est beaucoup plus intéressant par rapport à un investissement en Métropole, compte tenu de la défiscalisation proposée qui peut aller jusqu’à 32%. Toutefois, comme il n’est pas toujours évident de placer son argent à des milliers de kilomètres de chez soi, l’idéal serait de se déplacer sur place, soit de confier cette opération à un acteur local fiable et professionnel.
