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Dispositif Girardin : défiscalisation immobilière pour les entreprises

de L'équipe Kheops Développement

Mise à jour le 21 mars 2024 

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation spécifiquement dédié à l’investissement en Outre-mer. Proposant plusieurs types de défiscalisation (indépendance énergétique, matériels industriels, logements sociaux, etc.), la loi Girardin offre également la possibilité aux sociétés d’effectuer des opérations de défiscalisation immobilière. Ce volet de la loi s’appelle « Girardin IS ». Il s’agit de la seule loi de défiscalisation immobilière dont peuvent bénéficier les entreprises françaises pour réduire le montant de leur impôt sur les sociétés.

1/ Qu’est-ce que le dispositif Girardin ?

Le dispositif Girardin est composée de plusieurs volets. Le dispositif Girardin Industriel G3F permet par exemple d’investir dans des matériels industriels, le New Energy vise à tendre vers l’indépendance énergétique, et le Logement Social G3F incite à l’investissement dans les logements sociaux. L’investissement en Girardin est une des déclinaisons de la loi. Son objectif est d’inciter les entreprises à investir dans l’immobilier en Outre-mer (DROM-COM ou anciennement DOM-TOM). Les biens immobiliers concernés doivent être neufs. En contrepartie, les sociétés bénéficient d’une réduction du montant de leur imposition. Ce dispositif est en application depuis janvier 2003.

Lorsqu’une société souhaite investir dans de l’immobilier, ce dispositif est le seul qui lui permet d’obtenir des avantages de la loi Girardin IS.

Pourquoi acquérir des biens immobiliers dans le cadre de la loi Girardin ?

  • Afin de diminuer son impôt sur les sociétés.

Pour l’achat d’un logement locatif neuf en Outre-mer, l’entreprise obtient ainsi une déduction de son bénéfice imposable de 100 % de la valeur du bien acquis dans la limite de 3 139€ HT d'investissement par m² de surface habitable . Cela équivaut à une réduction de l’impôt sur les sociétés de 33.33 %. Toute entreprise réalisant des profits a alors intérêt à envisager ce type d’investissement. De plus, les montants déductibles ne sont soumis à aucun plafonnement.

  • Pour se constituer un patrimoine immobilier.

Grâce à un tel investissement, la société place sa trésorerie dans des biens durables. Cela lui permet de valoriser ses actifs.

  • Pour générer un déficit fiscal.

La déduction de l'investissement dans la limite du plafond n’empêche pas d’amortir le bien sur la durée. L’entreprise peut donc créer un déficit fiscal reportable sans limitation de temps. Cela lui permet de diminuer sa base imposable pendant plusieurs années. De plus, il n’y a aucun plafonnement au montant du déficit.

2/ Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif girardin ?

Afin d’être éligible à un investissement Girardin, plusieurs conditions sont définies à l’article 217 du Code Général des Impôts. Les conditions dans lesquelles les entreprises peuvent y prétendre ainsi que les biens éligibles sont précisément encadrés. De plus, le logement est destiné au secteur intermédiaire, ce qui signifie que les ressources des locataires et les loyers pratiqués sont plafonnés.

Quelles sont les entreprises éligibles ?

Toutes les entreprises françaises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent avoir recours à la loi Girardin. Il n’existe aucun critère de niveau de chiffre d’affaires, de secteur d’activité ou encore de nombre de salariés. En revanche, les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu ne peuvent pas investir dans ce cadre.

Le chef d’entreprise a deux possibilités pour acheter le bien immobilier. Il peut investir directement depuis sa société d’exploitation, ou créer une filiale sous la forme d’une SCI (Société Civile Immobilière). Il est important de noter que, dans tous les cas, la défiscalisation est acquise lors de la livraison du logement habitable. La création d’une SCI est transparente fiscalement parlant, mais a un avantage non-négligeable.

En effet, la défiscalisation est acquise lors de la réalisation de l’augmentation de capital, et non à la livraison finale. Cela permet donc de bénéficier plus rapidement de la réduction fiscale tout en prenant davantage de temps pour sélectionner le futur investissement. Attention tout de même : le logement doit être acheté dans les 12 mois suivant l’augmentation de capital.

Quels sont les biens immobiliers pouvant être acquis avec le dispositif Girardin IS ?

Tout d’abord, le bien doit être neuf et être situé dans un département, une région ou une collectivité d’Outre-Mer. En effet, l’ambition de cette loi est de dynamiser l’investissement immobilier dans les DROM-COM et d’augmenter l’offre de logements neufs. Il peut donc s’agir de la Polynésie française, de la Nouvelle Calédonie, de Saint-Pierre et Miquelon, de Mayotte, de l’île de la Réunion, etc. Par ailleurs, le montant maximal de l’investissement est fixé par un décret. Il peut s’agir d’un logement en VEFA ou déjà terminé et livré.

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Quelles sont les conditions propres à la location du bien ?

Cinq autres critères sont a ajouter pour bénéficier de la loi Girardin :

  • Le logement doit être loué vide et dans les 12 mois après sa livraison (en cas d’achat en VEFA) ou après son acquisition ;
  • Le propriétaire s’engage à mettre le logement en location pendant une durée minimale de 6 ans. À l’extinction de cet engagement, l’entreprise a le choix de poursuivre la location ou de récupérer le bien pour son usage ;
  • Les locataires doivent occuper le bien à titre de résidence principale ;
  • Les ressources financières des locataires sont encadrées par un décret ;
  • De la même manière, le montant du loyer est plafonné.

En revanche, contrairement aux personnes physiques, les entreprises n’ont pas de contrainte de plafonnement de prix au m² du bien immobilier.

3/ Comment calculer le montant de la réduction d’impôts en défiscalisation girardin ?

En investissant dans le cadre de la loi Girardin, les entreprises bénéficient d’une déduction du montant de leur achat dans la limite du plafond sur leur bénéfice imposable.

Par exemple, en achetant un bien immobilier au prix de 150 000 € avec une surface habitable de 37,5 m² soit un coût d'investissement de 4 000 € TTC par m², la société réduit sa base imposable de 127 718 €.

Si l’entreprise ne peut pas déduire la totalité de son investissement la première année, elle pourra le reporter sur les années suivantes.

Kheops Développement est spécialisé dans la vente de logements neufs sur l’île de la Réunion. Nous faisons bénéficier tous nos clients de notre expertise et de notre connaissance du marché immobilier local. Nous étudions ensemble votre situation afin de vous proposer l’investissement adapté aux besoins de votre entreprise.


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