LMNP : 3 points de vigilance pour investir à la Réunion

Mise à jour le 21 mars 2024 

Investir dans l’immobilier sans être trop fortement imposé ? C’est ce que permet le statut de loueur en meublé non-professionnel, plus couramment appelé « LMNP ». Ce dispositif propose une fiscalité avantageuse aux propriétaires de logements loués meublés. Au sens de la loi Alur, une maison ou un appartement dit « meublé » doit être pourvu des équipements nécessaires à son habitation : meubles, lit, frigo, plaque de cuisson, ustensiles de cuisine, produits ménagers, etc. En métropole ou dans les DOM-COM, les résidents fiscaux français peuvent bénéficier du statut de LMNP et réduire leur imposition grâce à différents avantages fiscaux. Ces derniers varient selon le régime fiscal choisi.

Cependant, le bénéfice fiscal ne doit pas constituer l’unique critère de choix du bien. Investir en LMNP sur l’île de la Réunion nécessite de prendre en considération les particularités du marché et de bien choisir son futur bien immobilier.

Quels sont les points de vigilance à surveiller avant d’acheter en LMNP ? Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ? Micro BIC, régime réel, loi Censi-Bouvard : comment s’y retrouver ?

Sélectionner le bon marché

Comme pour tout autre type d’investissement, acheter une maison ou un appartement dans l’objectif de le louer en meublé nécessite de se préoccuper de la qualité du bien. Les seuls avantages fiscaux du LMNP ne doivent pas déterminer l’achat que vous ferez.

L’acquisition d’un bien immobilier peut se faire dans tout type d’immeuble. En location meublée, de nombreux investissements sont réalisés dans des résidences de services. Il s’agit d’immeubles exploités par un gestionnaire, tels que les EHPAD, les résidences étudiantes ou encore les résidences séniors.

Au vu de l’augmentation constante du nombre d’étudiants (près de 3 millions à la rentrée universitaire 2023), acheter dans une résidence étudiante est tout à fait cohérent. Il faudra cependant privilégier des programmes proches des facultés. Par ailleurs, la population française vieillissant, l’offre de logements en EHPAD se développe et permet d’investir dans des logements facilement louables. En revanche, si vous choisissez l’achat en résidence de services, il est important de savoir que le marché est plus restreint et les possibilités de revente plus limitées. Acheter au juste prix et au bon endroit de l’île sera donc d’autant plus important.

Selon vos objectifs et vos critères, vous vous tournerez peut-être vers l’achat dans l’ancien. Ce type d’achat présente des avantages non-négligeables :

• Un locataire est peut-être déjà en place ; ce qui permet de ne pas supporter de délai de carence entre l’achat et la perception des premiers loyers ;
• Le quartier dans lequel se situe le logement est généralement terminé : de futures constructions ne pourront donc pas faire se déprécier le bien (problèmes de vis-à-vis, esthétique du quartier, etc.) ;
• Visibilité sur la gestion du bien : dans le cas d’un achat en résidence de services, un historique existe et permet de savoir si le gestionnaire est sérieux.

En revanche, il faudra peut-être prévoir des travaux de rénovation du logement et de la copropriété. N’hésitez pas à les faire budgétiser avant de vous engager dans tout achat.

En devenant propriétaire d’un logement neuf ou en VEFA, vous n’aurez pas de problématique de travaux à prévoir. Le bien et son emplacement seront de qualité. En revanche, il sera peut-être nécessaire d’attendre quelques mois avant de parvenir à louer le bien. De la même façon, vous n’aurez pas d’antériorité sur la gestion du bien.

Dans tous les cas, l’évolution démographique, la croissance de la population active et le bassin d’emplois doivent être méticuleusement étudiés. Il est important de bien connaître l’île de la Réunion, la ville, le quartier et les prix du secteur. La comparaison des prix au m² permet de comparer facilement des offres différentes.

Estimer la rentabilité locative

La location d’un logement meublé permet à la fois de payer moins d’impôts et de louer plus cher qu’un logement vide. Après avoir étudié l’emplacement le type de bien que vous souhaitez acheter en LMNP, il faut se pencher sur la rentabilité de cet investissement.

Voici un exemple simplifié pour estimer la rentabilité locative d’un logement :

Prix d’achat du bien : 110 000 €

Mobilier : 2 500 €

Frais de notaire : 2 500 € (sur la base du taux réduit en achetant neuf)

Soit un prix total de : 105 000 €.

Montant des loyers annuels après impôts et charges : 4 200 €

Rentabilité nette : (4 200 / 105 000 €) x 100 = 3,65 %

Le cas particulier de la résidence de services : dans ce cadre, le bail est conclu avec le gestionnaire de l’immeuble. Il s’agit d’un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. Durant la période définie, le gestionnaire s’engage à verser un loyer, que le bien soit loué ou non. Si cette technique supprime la contrainte non-négligeable de la gestion locative, il faut être très vigilant sur la qualité et la santé financière du gestionnaire. Combien possède-t-il de résidences ? Depuis combien d’années ? Parvient-il à louer ses logements ? Est-il bénéficiaire ? Ces questions permettront de s’assurer qu’il sera en mesure de payer les loyers même si le logement est inhabité.

Bien choisir son régime fiscal

Deux régimes fiscaux coexistent pour l’investissement en LMNP : le micro BIC et le réel. Le micro BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers perçus. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges et les amortissements des revenus perçus. Faire des simulations est nécessaire afin de déterminer quel régime choisir. Dans la majorité des cas, le régime réel est fiscalement le plus avantageux. Par contre, il impose de tenir une comptabilité et de se faire accompagner par un expert-comptable dans la détermination des amortissements.

Si vous choisissez d’acquérir un logement neuf dans une résidence de services, la loi Censi-Bouvard est une troisième alternative. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur HT du bien répartis sur 9 années. Il est également possible de récupérer le montant de la TVA payée à l’achat du logement, ce qui représente 20 % du prix de vente. Les promoteurs utilisent souvent cet argument pour gonfler artificiellement les prix de vente et par voie de fait, leurs marges. Il faudra donc être attentif à ce point.

Ne pas faire de la fiscalité avantageuse le seul argument d’achat

Pour investir dans de l’immobilier sur l’île de la Réunion, le dispositif LMNP offre la possibilité de créer ou développer son patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants. Bien connaître les rouages de ce système et les différents régimes existants avant tout achat est nécessaire. Par ailleurs, il faut rester vigilant sur la qualité du bien acheté et sur la rentabilité locative, comme lors de tout achat immobilier à la Réunion.