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title: "Le guide de la VEFA : comment ça fonctionne ?"
description: Découvrez comment fonctionne la VEFA à travers notre guide.
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# Le guide de la VEFA : comment ça fonctionne ?
de [L'équipe Kheops Développement](https://www.kheops-developpement.re/blog/author/léquipe-kheops-développement) le novembre 28, 2018
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Quand un promoteur immobilier met en vente des logements préalablement à la livraison du programme immobilier neuf, il procède à une vente en l'état futur d'achèvement, qui est la définition de l’acronyme « VEFA ». La vente en VEFA, en métropole ou dans les Dom, est encadré par les règles du Code de la construction et de l'habitation. L’avantage de l’achat neuf d’un logement permet de bénéficier d’un gage de [qualité de construction](https://www.kheops-developpement.re/blog/garantie-de-parfait-achevement) et de l’encadrement de la vente d’un bien immobilier (maison ou appartement).
## 1/ Le contrat de réservation en VEFA
En France, [la loi](https://www.kheops-developpement.re/blog/girardin-explication-article-244-quater-w-cgi) n’oblige pas au recours à un contrat de réservation en VEFA pour acheter sur plan un logement. Néanmoins, dans la pratique, un contrat de réservation est signé dans presque tous les cas d’achat immobilier neuf. Le contrat de réservation n’est pas un engagement d’achat définitif de l’acheteur, car ce dernier dispose encore de la possibilité de ne pas effectuer son investissement. Cependant, en cas de rétractation de l’acheteur signataire du contrat de réservation, le montant versé comme dépôt de garantie ne lui sera pas remboursé, à l'exception de certains cas précisés par la loi.
[](https://www.kheops-developpement.re/blog/lmnp-demarches-obtention-statut)
Le contrat de réservation en VEFA mentionne les coordonnées du vendeur et de l’acheteur. Le vendeur, de son côté, justifie d'une garantie financière pour [l'achèvement](https://www.kheops-developpement.re/blog/pourquoi-se-constituer-un-patrimoine-immobilier) des travaux du programme immobilier, ou d’une garantie de remboursement en cas de non-réalisation du programme, tandis que l’acheteur verse un dépôt de garantie d’achat du logement.
Tout contrat de réservation en VEFA doit préciser les éléments suivants, qui concernent le logement en lui-même et les modalités de la vente :
- L’adresse du logement
- Une description détaillée du logement (pièces principales et secondaires, matériaux…)
- La surface habitable du futur logement
- Le nombre de pièces principales
- La nature des pièces secondaires ou de service (buanderies/cellier, couloirs, cuisine, dépendances, salles d'eau, WC…)
- La situation du logement dans l'immeuble (dans le cas d'une copropriété), ou dans l’ensemble [immobilier](https://www.kheops-developpement.re/blog/defiscalisation-immobiliere-reussir)
- Un descriptif des matériaux de la construction (matériaux utilisés, qualité des matériaux, équipements fournis pour un loge
ment meublé...)
- Le [prix](https://www.kheops-developpement.re/blog/immobilier-la-r%C3%A9union-quels-sont-les-prix-au-m) de vente prévisionnel
- Les conditions de révision du prix de vente
- La date prévue pour conclure définitivement la vente
En cas d’absence d’un de ces éléments, le contrat de réservation en VEFA peut être déclaré nul. Un engagement oral n’équivaut à aucune garantie ; tous les engagements que prend le vendeur auprès de l’acheteur doivent être précisés dans le contrat de réservation.
En plus des mentions à indiquer légalement dans le contrat de réservation en VEFA, le vendeur peut aussi ajouter des indications complémentaires comme les prêts à demander pour financer l’[investissement immobilier](https://www.kheops-developpement.re/blog/loi-pinel-dom), les conditions de remboursement du dépôt de garantie en cas de renoncement de l'acheteur, le délai de livraison du programme immobilier, les échéances de paiement...
## 2/ Le contrat de vente en VEFA
Lorsque le contrat de réservation est signé et que toutes les conditions de vente sont réunies, l’acheteur et le vendeur signent le contrat de vente en VEFA, devant un notaire ; y sont indiquées les coordonnées des deux parties signataires du contrat. Ce contrat permet à l’acheteur de devenir le propriétaire du sol lors de la signature du contrat de vente en VEFA, avant de devenir propriétaire du logement lors de la construction et de la livraison. Le vendeur doit prouver sa capacité à réaliser le [programme immobilier](https://www.kheops-developpement.re/blog/loi-pinel-dom), ou sa solvabilité en cas d'abandon du projet.
Pour être légal et valide, le contrat de vente en VEFA doit mentionner :
- L’adresse du logement
- Une description détaillée du logement (nature, nombre et taille des pièces principales et secondaires, matériaux…)
- La situation du logement dans l'immeuble (dans le cas d'une copropriété), ou dans l’ensemble immobilier
- Un descriptif des matériaux de la construction (matériaux utilisés, qualité des matériaux, équipements fournis pour un logement meublé...)
- Le règlement de copropriété dans le cas où le logement fasse parti d’une copropriété, ou le règlement de lotissement si le logement est dans un lotissement
- L’attestation de l'assurance dommages-ouvrage
- Un plan côté et la notice technique du logement
- La date précise de la livraison du logement, et les pénalités dans le cas d’un retard de livraison
- Le prix global de la vente, et les critères de révision du prix
- Les modalités d'échelonnement des paiements
- Les conditions suspensives pour l'obtention (ou non) d'un prêt
Un original du contrat de vente en VEFA est conservé par le notaire. L’acheteur du logement reçoit une copie de ce contrat. Le contrat de vente est finalisé après une remise en main propre ou par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.
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## 3/ Le délai de rétractation en VEFA
Si le contrat de vente en VEFA n’a pas été précédé par contrat de réservation, l’acheteur dispose de 10 jours pour annuler son engagement et être remboursé de son dépôt de garantie. Le délai commence le lendemain de la remise en main propre du contrat ou après la notification de réception de la lettre recommandée avec un accusé de réception. L'acheteur doit informer le vendeur de son désistement par une lettre recommandée avec avis de réception.
Après ce délai, l’acheteur ne pourra pas récupérer le montant du dépôt de garantie au cas où il rétracte sa décision d’achat, sauf exceptions.
## 4/ La livraison en VEFA
À la suite de la réception des travaux, la livraison du logement en VEFA est l'étape où le vendeur donne les clefs du logement à l’acheteur, et ce dernier visitait son bien immobilier. La date de livraison est précisée dans le contrat de vente en VEFA ; cependant, la [loi](https://www.kheops-developpement.re/blog/loi-pinel-outre-mer-comment-defiscaliser-2018) autorise à faire figurer uniquement une marge approximative de livraison.
L’acheteur est convoqué à la livraison de son logement, par un courrier recommandé avec accusé de réception. Lors de la visite du logement, l’acheteur vérifie la conformité de son achat avec le contrat de vente qu’il avait signé. Il doit notifier au vendeur toutes les malfaçons ou les décalages entre le contrat de vente et ce qui a été livré.
## 5/ Le règlement de vente en VEFA
Afin de devenir pleinement propriétaire, l’acheteur étale le paiement de son logement, par rapport à l’avancée de la construction du programme immobilier, et des modalités de paiement définies dans le contrat de vente. Le [montant](https://www.kheops-developpement.re/blog/immobilier-la-r%C3%A9union-quels-sont-les-prix-au-m)de l’étalement des règlements en fonction des travaux est plafonné par la loi ; il doit être inférieur à :
- 35 % du prix total du logement quand les fondations sont terminées ;
- 70 % du prix total quand le logement est mis hors d'eau ;
- 95 % du prix total quand les travaux sont terminés achevés.
Les 5 % du prix total qui restent, sont payés lors de la livraison de l’appartement ou de la maison, si l’acheteur estime que son logement est conforme au contrat de vente en VEFA qu’il avait signé.
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