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Investir dans un bien immobilier en cours de construction est un achat important et dont la livraison se fait sur le long terme. Pour devenir propriétaire du logement, l’achat se fait généralement sur plan auprès d’un promoteur immobilier. En tant qu’acheteur, il est normal d’être certain que l’investissement effectué auprès de ce promoteur ne court aucun risque et que la construction du logement se fera de A à Z, indépendamment des aléas de défaillance que pourraient connaître le promoteur. Heureusement, la garantie financière d'achèvement (GFA) immobilier est une garantie de sécurisation de l'achat d’un logement en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
La GFA immobilier est une assurance obligatoire des promoteurs immobiliers, qui vise à protéger les acheteurs de biens immobiliers neufs. Les acheteurs ont la garantie juridique et financière que le programme immobilier sera livré, même si le promoteur se révèle défaillant, car, son garant prend le relais pour assurer la fin des travaux jusqu'à la livraison.
Auparavant, les acheteurs s’assuraient de la sécurité de livraison de leur achat en VEFA grâce à la garantie intrinsèque d'achèvement, une garantie de construction d’un promoteur immobilier, basée sur les apports en fonds propres de ce dernier. Mais, elle a été supprimée le 1er janvier 2015, et a été remplacée par la garantie extrinsèque d’achèvement, aussi appelée garantie financière d'achèvement. La GFA immobilier est désormais obligatoire pour toute construction de programme immobilier en métropole ou dans les Départements d’Outre-mer (Dom).
La garantie financière d'achèvement – ou garantie extrinsèque – permet d’assurer la réalisation d’un programme immobilier, car une banque ou une assurance se portent garantes du promoteur et s’engagent, auprès de l’acheteur en VEFA, à assurer le financement de la construction jusqu’à l'achèvement. Cette garantie s’applique uniquement en cas de défaillance de paiement du promoteur pour réaliser un programme immobilier. La GFA immobilier est également avantageuse pour le promoteur, car il peut l’utiliser pour bénéficier d’avances de paiements de travaux de la part de l’établissement garant.
L’attestation de GFA immobilier est ajoutée en annexe de l’acte de vente. C’est la preuve que le promoteur immobilier a bien souscrit une garantie qui l’oblige à achever les travaux de son programme immobilier neuf.
La GFA immobilier démarre lorsqu'un promoteur est en défaut de paiement, ce qui entraîne un risque d’arrêt de la construction du projet. Les garants prennent alors le relais du promoteur immobilier et assurent financièrement les travaux du programme immobilier jusqu'à la livraison du projet. La GFA s'achève lors de la signature de la déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT) du programme immobilier.
Néanmoins, la seule obligation du garant de la garantie financière achèvement est de financer l’achèvement des travaux ; en revanche, il n’est pas responsable de l’achèvement lui-même.
Au moment de la signature de l’acte de vente en VEFA, l’acheteur vérifie que le promoteur/vendeur du logement a bien annexé la garantie financière achèvement au contrat. Cette dernière doit être souscrite avant le début des travaux de construction du programme immobilier.
Pour pouvoir souscrire à une GFA immobilier, le promoteur doit notamment fournir les pièces suivantes :
En plus des pièces justificatives du promoteur qui souhaite souscrire à une GFA immobilier, le garant s’assure de la fiabilité du développement immobilier en étudiant :
Généralement, les établissements bancaires ou les assurances ne se portent garants que si 50% (ou plus) du programme immobilier est déjà pré-commercialisé. Le prix de la garantie financière d’achèvement est généralement calculé en fonction du chiffre d’affaire des ventes en VEFA, et s’élève entre 0,4 et 1% de ce montant.
