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Mise à jour le 20 mars 2024
Réaliser un investissement locatif pour étudiant à La Réunion est une opération simple qui pourrait vous rapporter gros et à long terme. En effet, ce type d'investissement, en plus d'être très rentable, peut vous apporter des avantages fiscaux très intéressants. Si vous êtes intéressé par ce type de placement, alors voici les différents critères qu'il faut prendre en considération.
Lors d'un achat immobilier, il est tout à fait normal de se demander si l'achat d'un logement neuf est plus intéressant qu'un investissement dans l'ancien. Et bien sachez qu'un achat neuf peut être nettement plus intéressant, et il suffit pour cela de voir de plus près ce que ce type d'investissement peut apporter comme avantage.
Si vous décidez d'acheter un logement neuf à la Réunion, et bien sachez que vous aurez accès à un choix beaucoup plus large. Il vous sera en effet plus facile de trouver des studios, des appartements T1 ou T2 ou autres types d'habitation qui pourraient répondre aux besoins des étudiants.
Tout type de logement ne convient pas forcément aux jeunes. Comme ils n'y passent généralement pas beaucoup de temps, ils peuvent se contenter d'une surface habitable relativement réduite. D'autres préfèrent un logement légèrement plus grand dans lequel ils peuvent vivre en colocation. Les projets de construction de résidences étudiantes initiés durant ces dernières années ont parfaitement pris en considération ces critères, c'est pourquoi ils sont mieux adaptés pour un investissement locatif pour les étudiants.
Mais ce large choix ne s'applique pas uniquement au type de logement, mais également aux prix disponibles sur le marché. Vous aurez donc plus de chance de trouver un bien correspondant à votre budget.
Un achat sur plan à la Réunion offre un autre avantage non négligeable : ce type d'investissement vous permet d'avoir la garantie de faire l'acquisition d'un bien parfaitement respectueux des normes en vigueur en termes de dépenses énergétiques, de sécurité de construction et de confort de vie.
Il est par ailleurs utile de savoir que les normes à la Réunion sont légèrement différentes par rapport à celles de la métropole, en raison de la différence des conditions climatiques sur l'île.
Comme le logement est acquis totalement neuf, vous n'aurez aucun travaux de rénovation ou de mise aux normes à prévoir. En cas d'achat d'un logement dans une résidence étudiante, aucune charge de copropriété ne devra être payée avant plusieurs années pour des travaux de rénovation, entretien ou mise aux normes, étant donné que les parties communes sont toutes en bon état. L'investissement dans le neuf permet aussi de bénéficier d'un abattement des taxes foncières partiel ou total durant les 2 années suivant l'achèvement des travaux, à condition de mettre le bien en location et faire la déclaration sur le formulaire H2 aux impôts.
Enfin, l'argument qui pourrait véritablement encourager un particulier à réaliser un investissement dans une résidence étudiante neuve à la Réunion est la promesse de réductions d'impôts avantageuses. En effet, des dispositifs comme la loi Pinel Outre-mer ou le statut LMNP permettent de bénéficier d'une défiscalisation à moyen et long terme.
Grâce à la loi Pinel, la défiscalisation peut être de 20%, 23% ou 25% si le bien est mis en location durant 6, 9 ou 12 ans, et que toutes les conditions d'éligibilité au dispositif sont respectées. Quant au statut LMNP, il permet la récupération de la TVA après une mise en location du bien durant 20 ans, soit une récupération de près de 8,5% du montant investi (y compris l'achat du mobilier) à La Réunion.
Pour en savoir plus, téléchargez notre guide complet sur les abattements fiscaux incluant la loi Pinel outre-mer.
Une fois que vous vous êtes décidé à investir dans le neuf, deux possibilités s'offrent à vous : vous pouvez soit décider d'opter pour une location meublée, soit opter pour une location nue (non meublée).
Actuellement, les étudiants sont plus intéressés par les logements meublés, pour des raisons pratiques. En effet, leurs études les poussent parfois à changer d'établissement, et par conséquent de logement. Ils ne peuvent donc pas se permettre de déplacer leurs meubles ou d'en racheter à chaque déménagement. La location d'un bien meublé s'avère donc être la solution la plus pratique pour eux.
Pour un investisseur, il serait donc plus intéressant d'acheter un logement neuf, de l'équiper avec des mobiliers et divers équipements, et de prendre le statut de LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel).
Grâce à ce statut, vous bénéficierez de plusieurs avantages fiscaux. Il vous permet d'abord une récupération de la TVA à 8,5% de votre bien neuf. Ensuite, si vous choisissez d'être imposé sous le régime micro-BIC, alors vous pourrez profiter d'un abattement forfaitaire de 50% à condition que vos revenus n'excèdent pas les 70.000 €. Si vos revenus dépassent ce montant, alors vous serez soumis au régime réel, ce qui permet de bénéficier d'une déduction de toutes les charges (assurances, taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de gestion et de syndic, travaux, etc.).
Il est également possible de louer meublé et de bénéficier d'une réduction d'impôts grâce au dispositif Censi-Bouvard. L'investisseur peut ainsi bénéficier d'une défiscalisation équivalente à 11% du montant d'achat du logement étudiant hors-taxe. Mais ce dispositif étant moins intéressant que la loi Pinel outre-mer, il n'est pas répandu à La Réunion.
Bien que les étudiants recherchent majoritairement des logements meublés, il ne serait pas judicieux de totalement exclure la perspective d'opter pour une location non meublée, car les demandes pour ce type de logement demeurent encore très importantes.
Cette forme de location est également importante, car elle donne accès à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel Outre-mer. En mettant en location nue un logement étudiant acheté neuf ou en VEFA, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt de 20, 23 ou 25%. Il faut toutefois respecter diverses conditions, comme l'obligation de mettre le logement en location durant au moins 6 ans (en option 9 et 12 ans), ou l'obligation de respecter les plafonds de loyers et de ressources imposés par la loi Pinel Outre-mer.
Par ailleurs, rappelons que toute l'île de La Réunion est éligible à ce dispositif Pinel, puisqu'elle est classée zone Pinel B1.
Le choix de l'emplacement du logement étudiant est d'une importance capitale pour un investissement locatif pour étudiant à La Réunion. En effet, l'endroit où se situe le bien déterminera en grande partie le taux d'occupation de ce bien, et par extension, la rentabilité de l'investissement.
Pour un logement étudiant, vous aurez de plus grandes chances de constamment trouver des locataires pour votre bien si ce dernier est implanté en centre-ville, à proximité des commerces, des transports en commun, et surtout des locaux d'étude (universités, facultés, instituts supérieurs, etc.
Pour un investissement locatif pour étudiant à La Réunion, les projets immobiliers dans lesquels vous pourriez investir sont essentiellement dans le Nord de l'île, aux environs de St-Denis. En effet, on y trouve de nombreux établissements supérieurs, ce qui explique la présence en nombre important de logements à acheter.
Cependant, le Sud de La Réunion regroupe également une grande concentration de demandes locatives en termes de logements pour étudiants. Or, les offres y sont encore trop peu nombreuses et ne parviennent pas à répondre aux nombreuses demandes des étudiants. Compte tenu de cette faible disponibilité des logements, les loyers du marché donc hors défiscalisation, sont légèrement supérieurs que ceux du Nord de l’île. C'est pourquoi il serait potentiellement plus intéressant d'investir dans cette zone, notamment au Tampon.
Une fois la défiscalisation achevée, il est tout à fait pertinent de passer le logement en meublé. Le loyer est réévalué selon le marché et le statut LMNP peut alors s’appliquer.
En termes de rentabilité, un investissement locatif pour logement étudiant à La Réunion demeure des plus intéressants et lucratifs. Pour un investissement en LMNP, vous pouvez envisager une rentabilité de l'ordre de 4 à 6% plus élevée par rapport à un investissement dans un bien immobilier classique.
Avec la loi Pinel, vous percevrez une rente locative régulière durant au moins 6 ans, et bien plus si vous décidez de continuer l'exploitation du bien. À long terme, ce type d'investissement vous permet également de développer votre patrimoine immobilier. Alors n'hésitez pas, contactez nous et constituez votre patrimoine retraite pour moins de 100€ par mois.
