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Il est possible de transformer l’impôt sur les sociétés en immobilier grâce à un dispositif en particulier : le Girardin IS. Celui-ci consiste à investir dans un bien neuf ou en VEFA dans les territoires ou régions d’outre-mer, puis de le mettre en location, et cela dans le but de bénéficier d’une réduction fiscale avantageuse.
Si vous désirez faire profiter votre entreprise de cette déduction d’impôt, alors voici tout ce qu’il y a à connaître sur ce dispositif de défiscalisation.
Bénéficier d’une réduction, voire même d’une exonération totale de l’impôt société grâce au dispositif Girardin IS intéresserait tout entrepreneur soucieux de limiter son imposition. Toutefois, pour en profiter, il est nécessaire de comprendre ses tenants et aboutissants.
1.1/ DÉFINITION DU DISPOSITIF DE DÉFISCALISATION GIRARDIN IS
Le Girardin IS est un régime d’incitation fiscale qui a été mis en place le 21 juillet 2003, puis a été prorogé jusqu’en décembre 2025. Ce dispositif est prévu pour les investissements réalisés dans les départements et territoires outre-mer, et donne accès à un avantage fiscal non négligeable.
En effet, grâce au Girardin IS, les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire les investissements réalisés dans le secteur locatif intermédiaire de leur résultat imposable (article 217 undecies du CGI). L’excédent du déficit peut également être reporté sur les exercices suivants, et ce de façon illimitée durant une période de cinq ans (Art 209 du CGI).
Toutes les entreprises ayant leur siège en France métropolitaine ou dans les DOM, et qui sont soumises à l’IS, peuvent investir en Girardin IS et profiter de la réduction fiscale qui en découle. Ces entreprises doivent cependant investir dans un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans la limite de 1 million d’euros par année ou par programme, et avoir un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions d’euros.
Les zones concernées pour un investissement en Girardin IS sont l’ensemble des territoires ultra-marins. Comme pour la Loi Pinel, on peut distinguer deux zones permettant de définir le calcul des plafonds de revenus, et des plafonds de loyers. Ainsi, on a d’un côté les DOM (la Guadeloupe, la Martinique, Mayotte, la Réunion, la Guyane) avec Saint-Martin et Saint Barthélemy, et de l’autre le reste des territoires ultra-marins (Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Wallis et Futuna, Saint-Pierre et Miquelon).
1.2/ LA DÉDUCTIBILITÉ DE L'INVESTISSEMENT
En investissant en Girardin IS, une entreprise peut défiscaliser de son résultat 100% de son investissement. En effet, ce mécanisme permet à une société qui est soumise à l’IS de déduire 100% du montant de l’acquisition d’un bien immobilier neuf en département ou territoire outre-mer et destiné à la location, de son résultat courant avant impôts (RCAI).
Cette déduction permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les sociétés partielle ou même totale. Notons que la déduction en question est extracomptable. En d’autres termes, elle n’est pas écrite sur les comptes de la société.
Dans le cas où le résultat imposable de l’année de la société ne suffirait pas pour une déduction à 100% du montant de l’investissement, alors il sera possible de reporter l’excédent du déficit de façon illimitée sur les exercices suivants.
Il est toutefois important de préciser que ce dispositif, bien que donnant accès à des avantages fiscaux conséquents, n’est pas totalement sans risque. En effet, pour en tirer bénéfice et sécuriser au maximum l’investissement, il est nécessaire d’avoir un réel savoir-faire comptable, juridique et fiscal. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’être accompagné par des connaisseurs du marché pour un investissement en Girardin IS.
1.3/ LES CONDITIONS D'ÉLIGIBILITÉ AU DISPOSITIF GIRARDIN IS
Pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Girardin IS, plusieurs conditions doivent être respectées.
- L’engagement de location
Dans un premier temps, l’investissement doit se porter sur un logement neuf situé en outre-mer. L’entreprise doit s’engager à louer ce logement nu dans un délai de 6 mois après son achèvement (s’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement) ou de son acquisition (si celle-ci est postérieure).
Il est impératif que la location soit effectuée durant une période minimale de 6 ans à compter de la date de prise d’effet du bail. Le bien doit par ailleurs être loué à des particuliers qui en feront leur résidence principale, et non un simple pied-à-terre pour les vacances. Si l’investissement s’est fait sous forme de souscription au capital de société, alors la société devra s’engager à conserver les titres pendant au moins 5 ans.
- Le respect d’un plafond de loyer et de ressource de locataires
La variation du plafond des ressources des locataires dépend de deux facteurs : la localisation du bien, et le nombre de personnes à la charge du locataire. De même, un plafond des loyers doit être respecté, au même titre que d’autres solutions immobilières permettant l’obtention d’une réduction fiscale. Ce plafond des loyers dépend de la localisation géographique du bien. Toutefois, il se peut qu’il connaisse une évolution tout au long de la période de 6 ans de location.
Il peut être difficile pour les entreprises françaises implantées en métropole d’avoir une bonne connaissance de la réalité du marché dans les régions et départements d’outre-mer. Pourtant, il est primordial pour ces entreprises de bien s’informer sur le marché local, afin de bien sécuriser leur investissement. Si La Réunion vous intéresse, voici ce que vous devez savoir sur la Girardin IS à La Réunion.
2.1/ CONNAÎTRE LES CRITÈRES DE CHOIX IMPORTANTS
Plusieurs critères sont à prendre en compte avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier en Outre-mer dans le cadre du dispositif Girardin IS. Ainsi, elles doivent d’abord sélectionner l’île où investir, puis opter pour l’emplacement favorisant une location facile et rapide du bien ; et pour finir, choisir le programme le mieux adapté.
- Savoir bien choisir l’île où investir
Les entreprises doivent dans un premier temps bien choisir l’île sur laquelle elles vont investir. En Outre-mer, plusieurs îles sont disponibles, dont la Réunion, la Martinique, la Guyane, la Guadeloupe, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, la Polynésie Française, les îles de Wallis et Futuna, et la Nouvelle-Calédonie.
Plusieurs données doivent ainsi être prises en considération avant de faire un choix. Le premier facteur capital est la croissance économique sur l’île. Il faudra alors vérifier le bassin d’emplois, la présence de grandes entreprises et les différents secteurs en plein développement.
Après la croissance économique, il faudra considérer la croissance démographique sur l’île. L’investisseur devra donc étudier en amont la croissance de la population active. Il est aussi important que de nouvelles populations soient attirées par l’île. Enfin, la présence d’universités renommées permettrait d’attirer de nouveaux étudiants pouvant provenir des îles voisines.
- Savoir choisir l’emplacement du bien
Après avoir décidé sur quelle île investir, il faut maintenant procéder à la sélection de l’emplacement exact du futur achat immobilier en Girardin IS. Une fois encore, il faut se poser plusieurs questions pour faire le meilleur choix.
Le bien immobilier se trouve-t-il à proximité d’un bassin d’emplois ? Les transports en commun sont-ils rapidement accessibles dans les environs ? Les commerces environnants sont-ils abondants et variés ? Le quartier offre-t-il un cadre de vie agréable et attractif ? Le bien a-t-il une vue sur la mer ? Des réponses affirmatives à ces questions permettront une location quasiment assurée et plus rapide du bien.
L’emplacement du bien définit également le prix au m². Grâce à tous ces éléments, l’investisseur sera en mesure d’estimer le rendement locatif, qui est en moyenne de 4% dans les DROM-COM.
- Opter pour des programmes à taille humaine
En général, les grands projets immobiliers présentent l’avantage d’être moins coûteux à l’achat, mais ils présentent toutefois des inconvénients non négligeables : lors de la livraison des biens, les logements seront très nombreux à être mis simultanément sur le marché locatif, entrainant ainsi une très forte concurrence entre les investisseurs.
Pour un investissement Girardin IS, il est impératif de louer le bien dans les 6 mois suivant son achat. Or, dans ces conditions, la location peut prendre plus de temps, et l’investisseur pourrait alors être tenté de baisser le montant du loyer afin de trouver preneur plus rapidement, ce qui diminuerait la rentabilité de l’opération.
Il est ainsi important de ne pas se concentrer uniquement sur le gain fiscal lors d’un investissement en Girardin IS. Il faut également prendre en considération le choix du bien à acquérir ainsi que les diverses contraintes d’investissement. C’est pourquoi il est recommandé de s’adresser à un acteur local, en l’occurrence à La Réunion, afin de bénéficier des meilleurs conseils et de réussir son investissement en Outre-mer.
2.2/ LA RÉUNION UNE TERRE D'OPPORTUNITÉS
Les îles d’outre-mer où investir en Girardin IS sont donc nombreuses, mais celle qui est la plus recommandée pour ce type d’investissement semble être l’île de la Réunion. En effet, cette île regroupe tous les atouts pouvant favoriser ce type d’opération. La Réunion est une île qui attire de très nombreux touristes, grâce à ses somptueux paysages, ainsi qu’aux nombreux sites et activités touristiques qu’elle propose.
La pression démographique y est importante, ce qui entraine une progression constante de la demande de logement. La Réunion compte actuellement près de 830.000 habitants, et d’après les projections, ce nombre pourrait grimper à plus d'1 million en 2050.
Outre le fait qu’elle soit une île intéressante où investir, elle a également l’avantage de proposer aux investisseurs des emplacements stratégiques permettant d’optimiser leurs placements. Comme il a été dit précédemment, la croissance démographique y est élevée. De ce fait, on constate une importante pénurie de logements à la préfecture, à Saint-Denis et à Saint-Leu.
Les biens locatifs sont en nombre, mais ils sont cependant essentiellement destinés au tourisme. Les locaux n’ont alors droit qu’à un choix limité, entrainant ainsi un manque de logement sur l’île évalué à près de 90.000.
Pour les sociétés investissant dans un bien locatif outre-mer dans le cadre du dispositif Girardin IS, les investissements peuvent prendre trois formes : l’investissement direct, l’investissement indirect, et la souscription au capital d’une société.
La déduction de l’investissement réalisé peut porter sur l’investissement lui-même, ou sur le montant de la souscription au capital d’une société soumise à l’IS, dépendamment du mode d’investissement choisi. Mais peu importe le type d’investissement effectué, on aboutit toujours à une réduction du résultat imposable de la société. Voici nos 3 conseils d'investissement en Girardin Outre-Mer.
3.1/ L'INVESTISSEMENT DIRECT
L’investissement direct est la forme d’investissement classique. Ici, la société investit directement dans un immeuble neuf éligible au dispositif, qu’elle louera ensuite à un particulier personne physique. Elle bénéficiera alors d’une réduction d’impôt à partir de l’année de livraison ou d’achèvement du bien. Pour cette forme, le montant de l’investissement est plafonné à 1 million d’euros.
3.2/ L'INVESTISSEMENT INDIRECT
Cette forme d’investissement s’effectue via une société de personne (comme une SCI ou une SNC filiale de la maison mère). La société en question investira dans un immeuble de logement neuf à but locatif à titre de résidence principale à une personne physique.
Dans le cadre d’un investissement à travers une société translucide (SCI ou SNC), le montant maximal de l’investissement est ici fixé à 250.000 euros. Si l’investisseur souhaite dépasser ce plafond, alors il devra obtenir un agrément de l’administration fiscale.
Dans le cas où la maison mère détient une société soumise à l’IS (qu’il s’agisse d’une SARL, d’une SA, d’une SAS, d’une SCI ou encore d’une EURL), alors cette maison mère pourra investir en Girardin IS à travers cette société. Le montant de l’investissement sera dans ce cas plafonné à 1.000.000 d’euros.
3.3/ LA SOUSCRIPTION AU CAPITAL D'UNE SOCIÉTÉ
La souscription au capital d’une société est un cas particulier dans lequel la société souhaitant investir souscrit au capital d’une société passible de l’impôt sur les sociétés, et cela dans le but de bénéficier de l’avantage fiscal accordé par la loi de défiscalisation Girardin IS.
C’est donc la société passible de l’impôt sur les sociétés qui achète un immeuble neuf outre-mer, puis louera ce bien à une personne physique. La maison-mère ayant investi dans cette société obtiendra alors une réduction d’impôt immédiate. La limite de l’investissement est fixée à 1.000.000 d’euros, et le délai d’achèvement des fondations est de 2 ans.
