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Si vous avez comme projet de faire un placement dans la pierre, un investissement locatif pour étudiant sur l'île de La Réunion pourrait être une aventure des plus tentantes, car l'opération semble être simple, avantageuse et surtout rentable. Toutefois, il ne faut pas se jeter à corps perdu dans cette entreprise sans un minimum de prudence. Afin d'optimiser vos chances de succès, voici donc les erreurs à éviter pour ce type d'investissement.
Pour avoir la garantie de trouver des locataires et assurer un maximum de taux d'occupation du logement, il est primordial de choisir un emplacement stratégique pour son logement. Le bien à acquérir se doit donc de se trouver dans une ville ou un quartier à proximité de locaux d'étude (qu'il s'agisse de facultés, d'universités ou d'instituts supérieurs par exemple) afin que les étudiants n'aient pas à se déplacer trop loin pour étudier.
Il est également important de veiller à ce que le logement étudiant soit entouré de commerces, de lieux de divertissement, et surtout de transports en commun. En effet, dans la grande majorité des cas, les jeunes étudiants n'ont pas encore de véhicule à leur disposition, et comptent énormément sur les transports en commun pour leur déplacement. Ne faites donc pas l'erreur d'investir dans un logement isolé, et préférez plutôt un emplacement en centre-ville. Les étudiants seront peu nombreux à accepter de louer un logement qui soit loin de tout.
Ne faites pas non plus l'erreur de vous précipiter à investir votre capital dans un logement étudiant qui soit bien placé sans tenir compte de l'état du marché immobilier environnant. Pour le cas de La Réunion, on constate que les étudiants et les établissements d'études supérieures sont essentiellement répartis sur deux zones : le nord, et le sud de l'île. Cependant, le marché sur ces zones est radicalement différent. En effet, on constate une très forte concentration des offres immobilières dans le nord, à Saint-Denis.
Il suffit pour cela de regarder les chiffres : en 2019, le CROUS de La Réunion proposait 1.100 chambres en location pour les étudiants (alors que les demandes locatives annuelles étaient estimées à 5.000). Sur ces 1.100 chambres, on en dénombrait 1.000 dans le Nord, et seulement 100 à Saint-Pierre et au Tampon. La répartition des offres dans le privé est également assez similaire. 
Par conséquent, les étudiants du Sud ont beaucoup plus de mal à trouver des logements, étant donné que les offres sont trop peu nombreuses. Cela représente une opportunité pour les investisseurs, vu que les demandes locatives y sont largement supérieures à l'offre.
> privilégier un acteur local
Lors d'un investissement locatif pour étudiant sur l'île de La Réunion, il est très important de faire appel à un promoteur qui soit en mesure de répondre à toutes vos attentes. Le choix de ce promoteur doit donc être au cœur de vos intérêts. Pour déterminer sa fiabilité, celui-ci doit avoir une parfaite connaissance ainsi qu'un maîtrise du marché immobilier local. Il est également essentiel qu'il ait une bonne réputation, et que son activité ait déjà plusieurs années d'ancienneté.
Si vous ne choisissez pas un promoteur expérimenté, alors vous voyez le risque de rater votre investissement considérablement augmenter, suite aux différents risques que pourrait entraîner ce genre d'opération (comme des malfaçons, ou un abandon de chantier par exemple). Assurez-vous donc de sa solvabilité, et préférez un promoteur local qui a une solide assise financière, car celui-ci sera plus à même de vous accompagner jusqu'au terme de votre projet de construction.
N'hésitez pas non plus à faire votre petite enquête en analysant ses réalisations passées. Les projets dont il a été en charge sont-ils de qualité, les investisseurs ont-ils été entièrement satisfaits ? Pour ce faire, rien de tel que d'utiliser internet pour découvrir les programmes immobiliers déjà réalisés par le promoteur. Cette méthode sera la plus adaptée, puisque comme l'investissement se fait outre-mer, il vous sera difficile de vous déplacer sur place pour évaluer la qualité des prestations par vous-même.
Sur la page du promoteur, ou sur les divers forums immobiliers parlant du promoteur, jetez un œil sur les commentaires et avis des locataires ou investisseurs ayant déjà eu affaire avec l'entreprise. Si les retours sont positifs, alors vous pouvez lui faire confiance.
Enfin, dans le cadre d'un investissement locatif pour étudiant sur l'île de La Réunion, nous vous conseillons de privilégier un promoteur local. Ce dernier aura une meilleure connaissance du marché immobilier et des normes de construction caractéristiques à l'île, et sera alors en mesure de proposer un projet parfaitement adapté. Le suivi des travaux sera lui aussi mieux assuré.
Pour un investisseur immobilier, les plus grandes craintes sont généralement le logement vacant, les loyers impayés, et les dégradations faites au bien. C'est pourquoi l'erreur à ne pas commettre serait de confier son logement à n'importe quel locataire sans prendre le temps de s'assurer que ce dernier soit digne de confiance et parfaitement solvable. Cette mesure de précaution est d'autant plus importante dans le cadre de la location du logement par un étudiant, qui de surcroît, se trouve outre-mer.
Plusieurs documents doivent ainsi être demandés afin de vérifier la situation ainsi que les ressources d'un locataire étudiant. Commencez par demander les pièces relatives à la situation du locataire étudiant, afin de s'assurer qu'il soit véritablement inscrit dans un établissement d'enseignement supérieur. Ces pièces sont la carte d'étudiant et le certificat de scolarité pour l'année en cours.
Demandez ensuite les justificatifs relatifs à l'emploi et aux revenus, car il est tout à fait possible d'être étudiant et être salarié, ou toucher des indemnités de stage. Ces pièces sont le contrat de travail (ou de stage), les trois derniers bulletins de salaire (ou les justificatifs de versements d'indemnités de stage), etc. Enfin, il faudra bien sûr demander les pièces relatives à l'identité et au domicile du locataire étudiant. Grâce au dossier monté, vous serez en mesure d'évaluer si le candidat est fiable et si vous pouvez lui confier votre logement.
Privilégier les parents avec une situation stable, issue de CSP plus, tel que des fonctionnaires ou cadres du secteur privé.
Outre les pièces relatives à l'identité, et aux ressources de l'étudiant, il est également primordial de vérifier que celui-ci ait un cautionnaire fiable.
Le cautionnaire, aussi appelé « garant », est la personne qui s'engage à payer le loyer au cas où l'étudiant locataire n’est pas en mesure de le faire. Idéalement, les investisseurs préfèrent que les cautionnaires soient les parents de l'étudiant, car l'engagement est assez lourd, et des garants étant hors du cadre familial pourraient ne pas prendre cette responsabilité au sérieux. Cela peut arriver que l'étudiant vous fasse défaut, le fait que les parents aient une situation professionnelle garantissant une certaine stabilité vous permettra néanmoins de percevoir votre loyer.
L'acte de cautionnement, qui est l'engagement du cautionnaire envers le propriétaire, doit être rédigé et signé suivant un certain formalisme pour être valable. Le garant devra ensuite avoir en sa possession un exemplaire du bail et de l'acte de caution.
Il faut savoir que deux exceptions sont prévues par la loi en termes d'exigence de cautionnement : dans le cas où l'investisseur/bailleur a souscrit une assurance couvrant les impayés de loyer, celui-ci n'est pas en droit de demander un cautionnaire à son locataire, sauf si ce dernier est un étudiant ou un apprenti.
Ensuite, si le bailleur n'a souscrit aucune assurance ou forme de garantie, alors il ne peut demander de cautionnement que si le locataire étudiant ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur, ou si le cautionnement est assuré par un organisme listé dans le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009.
> privilégier un acteur local
La gestion d'un investissement outre-mer demande une grande responsabilité de votre part, en tant 
qu'investisseur/bailleur. Si vous ne vous sentez pas au niveau pour cette tâche, alors vous pouvez tout à fait la confier à un gestionnaire location à La Réunion. Celui-ci sera alors en charge de la gestion quotidienne de votre logement étudiant en location à La réunion. Il aura pour mission la recherche de locataire solvable, l'état des lieux (réalisé par des experts indépendants), l'encaissement des loyers et le paiement des charges de copropriété.
Comme il s'agit d'un investissement outre-mer, alors la gestion locative à La Réunion est fortement recommandée afin de gérer la location du bien immobilier au mieux. En effet, un gestionnaire local sera en mesure de réaliser un meilleur suivi des opérations, d'être en contact fréquent avec le locataire, et d'intervenir plus rapidement en cas de problème. Ainsi, vous n'aurez pas à craindre des conflits avec votre locataire ni des défauts de paiement des charges de propriété, et n'aurez pas à faire face aux gestions administratives qui peuvent être compliquées si l'on n'est pas expérimenté dans le domaine.
Toutefois, pour bénéficier d'autant de facilités, il vous faudra prendre soin de choisir le parfait gestionnaire locatif. Tout comme le choix du promoteur, vous devrez donc privilégier un professionnel local, expérimenté et ayant une bonne réputation.
