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Mise à jour le 19 mars 2024
Si vous vous intéressez à l'investissement immobilier, vous avez déjà sans doute entendu parler de la loi Pinel et de la défiscalisation qui peut en découler. Mais savez-vous que ce dispositif est également applicable outre-mer ? En effet, défiscaliser en loi Pinel un logement étudiant outre-mer est tout à fait réalisable. Vous en saurez plus à travers cet article.
Les territoires outre-mer permettent de représenter la France dans les grandes régions du monde. En effet, c'est le seul pays à se trouver sur les 3 plus gros océans du monde (Océan indien, Océan Atlantique et Océan Pacifique) puisqu'on le retrouve en Océanie, en Amérique du Nord et en Amérique du Sud.
Pour chacun de ces territoires, on distingue des singularités économiques particulières. La Guyane est reconnue pour son or et son industrie spatiale. La Nouvelle-Calédonie est quant à elle réputée pour son nickel. Les Caraïbes et La Réunion sont de gros producteurs de canne à sucre et de sucre. Enfin, les autres départements de l'océan Indien excellent dans la pêche.
En tout, on compte 212 communes dans les Outre-mer, et en tenant compte des offres et des demandes locatives dans ces communes, l'État français a constaté que le dispositif Pinel pouvait être appliqué à tous ces territoires ultramarins, mais que certaines modifications devaient être faites afin de s'adapter et de répondre aux besoins de ces territoires.
Ainsi, le dispositif Pinel outre-mer permet lui aussi de bénéficier d'une réduction d'impôts, et le taux de ce dernier est bien plus important qu'en métropole. En effet, pour les logements acquis en 2024, le taux de réduction d'impôts varie de 20 à 25%, en fonction de la durée d'engagement de location du bien.
Grâce à ce dispositif permettant une importante défiscalisation patrimoniale, les Départements et Régions d'Outre-mer (DROM) parviennent à continuer le développement de leur secteur locatif, réduisant ainsi de manière conséquente les problèmes de manque de logements dans ces territoires.
Outre le taux de réduction d'impôt qui est quasiment doublé par rapport à celui de la métropole, les investisseurs seront également intéressés par le montant des réductions d'impôts de la loi Pinel Outre-mer dépassant le plafond sur les niches fiscales. En effet, pour un investissement Pinel ultramarin, le seuil de ce plafond atteint les 18.000 €/an, alors qu'il est de 10.000 €/an en métropole.
La Loi Pinel Outre-mer et la réduction d'impôt qu'elle engendre s'adressent à tous les contribuables ayant fait l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement avant le 31 décembre 2024, ce dispositif est donc tout à fait adapté à l'achat d'un logement étudiant.. En ce qui concerne les conditions d'accès à la Loi Pinel Outre-mer, les obligations réglementaires législatives à respecter sont généralement les mêmes, mais quelques modifications ont tout de même été apportées sur certains points.
Il est nécessaire d'être un contribuable résident fiscal français pour bénéficier des avantages de la Loi Pinel Outre-mer. Il faut donc que l'investisseur soit fiscalement domicilié en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer. Néanmoins, depuis le 1er janvier 2020, les contribuables, qui étaient domiciliés en France quand ils ont fait un investissement sous le dispositif outre-mer et qui ont ensuite déménagé vers un autre territoire étranger, peuvent continuer à bénéficier de la réduction d'impôt durant leurs années de non-résidence fiscale.
L'investisseur doit être un particulier (et non une personne morale) ayant fait l'acquisition d'un bien immobilier neuf, comme une résidence étudiante par exemple, se trouvant dans les régions ou départements d'Outre-mer. Le bien acquis par l'investisseur doit être mis en location nue durant au moins 6 ans, mais cette location peut aussi durer 9 ou 12 ans. Le propriétaire n'est pas autorisé à louer de manière saisonnière ni à proposer un logement étudiant meublé en location, et il est limité à un maximum de 2 acquisitions par an.
La Loi Pinel impose au propriétaire de mettre son bien en location au plus tard un an après l'acquisition du bien, ou après l'achèvement du logement étudiant (si celui-ci a été acquis en état futur d'achèvement).
Les plafonds de la surface pondérée (regroupant la surface habitable intérieure, les parkings, le stationnement, le garage, les frais de notaire, les frais annexes, etc.) doivent être respectés, et la méthode de calcul de ces plafonds est identique au Pinel classique.
La défiscalisation Pinel Outremer est plafonnée à 300.000 € du prix de revient. Ainsi, même si l'investisseur fait l'acquisition d'un logement étudiant neuf d'une valeur dépassant le plafond, il bénéficiera quand même de la défiscalisation jusqu'à hauteur de 300.000 €. En d'autres termes, ce plafonnement n'interdit pas le dépassement de ce montant d'acquisition, mais définit juste une limite pour le calcul du gain fiscal.
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Afin de s'adapter aux besoins des territoires outre-mer, des différences ont été prévues par le législateur concernant l'application du dispositif d'investissement Pinel. Ainsi, les taux de réduction d'impôts en Pinel Outre-mer sont supérieurs et plus avantageux, comparés à ceux de la métropole. Il en est de même pour le plafond des niches fiscales.
On note également que les plafonds ultramarins de ressources des locataires ainsi que les plafonds de loyers 2024 sont spécifiques aux Outre-mer. Enfin, en raison de la différence de climat, les normes de constructions neuves DOM-TOM sont un peu différentes de celles en métropole.
Comme nous l'avions précisé précédemment, la loi Pinel Outre-mer permet de bénéficier d'une défiscalisation plus avantageuse que celle à laquelle on aurait droit en métropole. Tout comme le Pinel classique, cette réduction d'impôt pour l'achat d'un bien immobilier neuf dans les territoires d'outre-mer, comme un investissement en résidence étudiante par exemple, est proportionnelle à la durée de mise en location à laquelle le propriétaire s'est engagé.
Ainsi, un investisseur de 2024 s'étant engagé à louer son bien pour la durée minimale (qui rappelons le est de 6 ans) bénéficiera d'une réduction d'impôt de 20%. Si la durée de location est définie à 9 ans, alors cette réduction sera de 23%. Enfin, si l'investisseur s'engage à mettre son bien en location durant une période de 12 ans, alors il bénéficiera d'une défiscalisation de 25%.
